Как продать участок с домом в долевой собственности

Жилой дом с землей могут принадлежать сразу нескольким собственникам. Такой подход принято считать общей долевой собственностью. Люди пользуются частным домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить соглашение с указанием размера долей каждого из них. Если один из собственников захочет продать долю в доме, придется включить в сделку и часть земли – иначе невозможно.

Самый простой вариант – предложить выкуп доли другому собственнику. Однако бывают случаи, когда люди не желают выкупать долю – при таком раскладе придется действовать иначе. Давайте разбираться, что такое продажа части дома и земельного участка в долевой собственности, какие нужны документы, сколько это займет и во сколько обойдется?

✅ Особенности продажи

Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.

Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи.

Если собственник владел долей от 5 лет, налог он не платит.

Согласно НК РФ (статья 217, пункт 1), продавец не платит налог, когда доля:

• куплена ранее 2016 года;

• стала собственностью по договору дарения между родственниками;

• получена в результате приватизации;

• является единственной собственностью продавца;

• стала собственностью в ходе наследования.

Когда сособственники против

Продажа доли – специфическая процедура. Если долю продает:

• один из супругов, в доме для начала выделяют доли для мужа, жены, а затем проводится сделка;

• несовершеннолетний, требуется согласие ООиП, его официального представителя.
  Важно не просто подать документы в опеку, но и подтвердить факт, что ребенок получит долю в другом доме. Она не меньше, не хуже продаваемой доли.

Если сособственники чинят препятствия продавцу для реализации доли, он может воспользоваться таким способом как выдел доли в натуре.

Как продать участок с домом в долевой собственности

Это возможно путем выдела доли в натуре на основании ст. 252 ГК РФ.

Порядок действий:

1. Посоветуйтесь с другими совладельцами (если они согласны – можно приступать к выделу доли в натуре, если не согласны – обращаться в суд).
2. Пригласите кадастровых инженеров.
3. Узнайте, есть ли возможность технического переустройства жилья?
4. Создайте обособленное жилое помещение в рамках своей доли.
5. Закажите техплан, а затем поставьте объекты на кадастровый учет в Росреестре.
6. Получите выписку из ЕГРН о праве собственности.
7. Найдите покупателя, заключите договор купли-продажи на долю дома с землей.
8. Удостоверьте договор у нотариуса.
9. Зарегистрируйте сделку в МФЦ или Росреестре.

Документы

Итак, если второй собственник против продажи, ожидайте 30 дней, а затем ищите покупателя на стороне. Второй вариант – воспользоваться правом на выдел доли в натуре, т.е.

Как продать участок с домом в долевой собственности на земельный участок

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

• Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
• В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
• Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
• Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
• Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика.

Как продать участок с домом в долевой собственности на квартиру

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2020 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода.
Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время.

Получаются примерно такие даты:

• заказное письмо лежит на почте 30 дней;

• если гражданин не проживает по указанному адресу, через 60 дней письмо возвращается;

• заверенное нотариусом уведомление может пролежать неопределенное время.

Если вопрос решается по методу выделения долей, процесс занимает:

1. 180 дней – доля выделяется через суд;

2. 90 дней – доля выделяется по согласию сторон.

Частый вопрос: можно ли купить долю в доме в ипотеку? Да, это возможно. Покупатель может приобрести долю в частном доме, ЗУ под ним: на эту недвижимость и будет распространяться ипотечный кредит.

Оставшаяся соседская доля ЗУ не станет предметом сделки.

Сложность состоит в другом: банки редко одобряют такие ипотечные сделки. Для кредитной организации доля в жилом доме – объект с низкой степенью ликвидности.

И если покупатель, занимающий деньги, не выполнит обязательства по договору, банку будет сложнее реализовать одну лишь долю.

Если дом принадлежит трем братьям, реализуя долю, старший брат предлагает выкупить ее двум другим братьям.

О продаже доли уведомляют сособственников в письменном виде: в уведомлении должна быть обозначена стоимость доли и иные условия продажи. Если с сособственниками не лучшие отношения, рекомендуется отправить заказное письмо.
В этом случае они не смогут сказать, что оно не было доставлено.

Аналогичное решение – отправка уведомления через нотариуса. Согласно ГК РФ, статье 165, пункту 1, если адресат отказался от письма, оно все равно считается доставленным. Для подстраховки отправляют уведомления на все известные адреса сособственников, в том числе и на адрес дома, где продается доля.

На покупку доли у сособственников есть месяц после получения письма. Если за это время они не изъявили желание на покупку, продавец может предлагать долю в доме иным покупателям. Важный момент: продавец не может предлагать долю потенциальным покупателям по стоимости ниже той, что обозначена в уведомлении. То есть если он предложил другим собственникам приобрести долю на 4000000 рублей, он не может повесить объявление и назначить цену в 2000000 рублей.

Пошаговая инструкция продажи доли в недвижимости

1. Заключение договора купли-продажи доли в присутствии нотариуса
2. Подача документов на государственную регистрацию перехода права
3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей нового собственника доли
4. Передача денежных средств после регистрации сделки

Особое внимание нужно уделить этапу заключения договора с покупателем в присутствии нотариуса. Необходимо проконтролировать внесение в договор всех существенных условий.

7. Риски, возникающие при продаже доли

Хотя продажа доли предполагает обязательное нотариальное удостоверение, существует ряд рисков.

К наиболее распространенным относятся:

• Оспаривание сделки сособственниками
• Нарушение прав несовершеннолетних участников
• Мошеннические схемы

Чтобы их минимизировать, стоит тщательно подойти:

• К оформлению разрешения от органов опеки
• Проверке “чистоты” сделки
• Выбору надежного покупателя и контролю расчетов

8.

Одобрит ли кредитная организация долю ЗУ и дома, будет зависеть от выбранной ипотечной программы и самого банка.

При верном оформлении документов и соблюдении всех правил не возникнет трудностей с продажей доли в частном доме с ЗУ.

На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Как продать долю в доме с землей

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого.

Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят. При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям.

Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

• Предложить долю остальным собственникам.
• Продать третьему лицу в случае их отказа.
• Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
• Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников.

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

• договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
• документ заверяется у нотариуса;
• передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
• регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2020 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2020 году оформляется Росреестром.

И совсем другое дело, когда в сделке участвует несовершеннолетний – малолетний до 14 лет или подросток от 14 до 18 лет. Как быть?

Вместе с тем нужно заручиться согласием органа опеки и попечительства (ООП).

Отчуждение долей несовершеннолетних – огромный риск. Существует вероятность оставить ребенка без крыши над головой. Поэтому, закон требует обращаться в комиссию ООП.

Желание продать детскую долю обязывает родителей выделить ребенку жилую площадь в новом доме (ипотечное жилье, квартира родителей, бабушек, дедушек). Важно чтобы новая доля не была меньше старой, иначе органы опеки заблокируют сделку.

Родители должны встретиться с инспектором ООП, предоставить документы на старое и новое жилье, написать заявление и подать заявку в отделение органа опеки. Обратный ответ выдают в течение 14 дней: если комиссия одобрит сделку – можно выделять ребенку долю в новом доме и приступать к продаже старого.

Действующее законодательство в Украине гласит, чтобы узаконить дом требуется иметь документы, подтверждающие право собственности на конкретный участок земли. При отсутствии документов на участок, невозможно оформить любой объект недвижимости, возведенный или только планирующийся на таком участке.

Если у Вас возникла такая ситуация, когда на дом есть оформленные документы, а на землю нет, тогда оставляйте на нашем сайте заявку на обратный звонок или приходите на встречу для подробной консультации.

Нужно ли приватизировать земельный участок под домом?

Согласно статьи 377 Гражданского кодекса Украины, к лицу, получившему право собственности на жилой дом, здание/сооружение, переходит право пользования таким участком, на котором находится недвижимость.

При этом целевое назначение, которое было закреплено за предыдущим землевладельцем/землепользователем, остается в том же объеме и на тех условиях.

Ошибочно считать, если оформлен дом, то и земля также принадлежит Вам. По факту, у Вас есть право собственности только на недвижимость, земля находится в Вашем пользовании. Именно поэтому необходимо пройти процедуру приватизации.

К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия.

Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом.

Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка.

Если адрес кого-то из них неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Документами, подтверждающими исполнение преимущественного права, являются:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления
• Копия телеграммы или иного почтового уведомления с отметкой об отправке

Если в установленный срок сособственники не воспользуются своим правом, продавец может продать долю любому лицу. Исключение – когда все остальные участники долевой собственности откажутся от реализации своего преимущественного права в письменной форме.

4.

Особенности продажи долей при использовании материнского капитала

Часто для покупки квартиры используются средства материнского капитала. Это приводит к возникновению долевой собственности.

В таком случае обязательным является закрепление доли за ребенком. Ее размер должен соответствовать сумме направленного маткапитала.

Для продажи такого имущества потребуется:

1. Получить разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние
2. Выделить доли остальным членам семьи, не являющимся собственниками

5.

Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

• перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
• перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки.

В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.