Когда возникает право собственности на недвижимость по договору купли продажи
Образец акта приема-передачи к Договору купли-продажи. Памятка по составлению договора купли-продажи
Перед подписанием Договора купли-продажи в обязательном порядке прочитайте настоящую памятку:
1. Прилагаемый образец договора купли-продажи составлен в интересах Продавца, то есть того кто продает, если наоборот то есть Вы являетесь Покупателем или тем кто Покупает то рекомендую изменить п.3.2.7 п. 4.2. п.5.1. п.5.3. Договора купли-продажи. При этом настоящая памятка составлена как в интересах Покупателя, так и в интересах Продавца.
2. Обязательно проверьте наличие документов права собственности и отсутствие обременений на имущество, если Вы являетесь Покупателем (Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость (Форма-2), сведения об отсутствии обременений на авто, спец технику и другое) или иные документы, свидетельствующие права собственности и отсутствие обременений. Это необходимо, чтобы исключить права требования третьих лиц;
3. Согласно п. 1-1 238 ГК РК, «Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами».
В соответствии п.1 ст. 5 закона РК «О государственной регистрации» «Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество: 1) право собственности», аналогичное требование о наступлении права собственности действует на права движимого имущество и иные права.
К примеру, автомобиль, специальная техника, приобретение юридического лица и другое подлежит государственной регистрации. Тем самым факт заключения Договора купли-продажи еще не является основанием признания права собственности на приобретенное имущество за Вами, так как право собственности в данном случае возникает только после его государственной регистрации.
В этой связи после подписания Договора купли-продажи на имущество, подлежащее государственной регистрации, настоятельно рекомендуем Вам зарегистрировать права собственности на указанное имущество за собой.
При этом указанная в п.2 настоящей памятки проверка Вами на наличие прав обременений, на имущество, которое подлежит государственной регистрации, является значимым и необходимым, так как при наличии обременений на имущество Вам для регистрации права собственности за собой, необходимо будет сначала снять наложенные обременения и только после Вы вправе зарегистрировать право собственности.
4. Одновременно существует риск отсутствия регистрации права собственности за Покупателем и для Продавца, то есть того кто продает. Так как согласно п.1 ст.190 ГК РК, «Риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договором».
Таким образом, даже если Вы заключили Договор купли-продажи но не осуществили перерегистрацию имущества за новым собственником, то в случае обнаружения в нем выявленных недостатков или порчи имущества в связи с его использованием, Вы продолжаете нести ответственность за сохранность данного имущества до момента регистрации имущества за новым собственником.
В практике не рядки случаи когда, фактически продав автомобиль новому собственнику, Продавец продолжает нести ответственность за переданное имущество перед третьими лицами, к примеру, при ДТП.
5. Согласно п. 3 ст. 407 ГК РК, «Условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товаров (существенные условия)».
Таким образом, в обязательном порядке указывайте в Договоре купли-продажи наименование и количество Товара, так как при отсутствии указанных данных в Договоре купли-продажи, Договор считается незаключенным.
Если отсылка о наименовании и количестве Товара идет к приложению в Договоре или к накладным, то сначала проверьте, подписаны ли указанные документы с Покупателем, и только после начинайте досудебный порядок урегулирования спора.
6. Если Договор купли-продажи подписывает сотрудник ТОО по доверенности, то оригинал доверенности с правом подписания договора купли-продажи должен прилагаться к Договору купли-продажи. Для Директора нет необходимости предоставлять доверенность, так как он подписывает на основании Устава.
Если подписывает Договор физическое лицо, на основании нотариальной доверенности от имени физического лица Покупателя (Продавца) то прилагается копия нотариальной доверенности (так как в случае необходимости по копии доверенности, заверенной у нотариуса можно запросить оригинал у нотариуса, поэтому достаточна копия доверенности).
7. При передаче имущества Продавцом (и в интересах Продавца) необходимо составить акт приема передачи, с указанием состояния имущества (Товара) на момент передачи имущества Покупателю, о том, что в имуществе (Товаре) отсутствуют недостатки.
Это необходимо, для того чтобы исключить требования о замене Товара от Покупателя, так как риск случайной гибели Товара переходит к Покупателю с момента подписания акта приема передачи.
8. Лучше если стороны подписывают каждый лист Договора, для исключения подмены листов между сторонами.
Ниже прилагается образец Договора купли-продажи.
ДОГОВОР купли продажи №______
г. ______ « » _____________ 20___ года
_(ФИО или наименование юр лица)__, в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Продавец), с одной стороны, и (ФИО или наименование юр лица), в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Покупатель), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора 1. 1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий Товар: (краткая характеристика Товара, укажите наименование и колличество Товара либо отсылку на наименование и колличество Товара) (далее – Товар).
2. Сумма Договора и условия оплаты 2.1. Общая стоимость Товара по настоящему Договору составляет _____________ (прописью) тенге. 2.2. Оплата за Товар по настоящему Договору производится Покупателем в следующем порядке: 2.2.1. Перечислить в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора авансовый платеж в размере ___% от Цены продажи на сумму _______ (__сумма прописью _) тенге; 2.2.2. Оставшаяся сумма за Товар, в сумме __________ (прописью) тенге, оплачивается Покупателем в течение 2 (двух) календарных дней с даты подписания Сторонами акта приема передачи.
3. Обязанности сторон 3.1. Продавец обязуется: 3.1.1. Оказать содействие Покупателю по допуску представителей Покупателя и необходимой для вывоза Товара техники на территорию Продовца на весь срок действия Договора. 3.1.2. Организовать передачу Товара Покупателю по Акту приема-передачи Товара, свободного от любых прав третьих лиц, включая арест и залог и другое. 3.1.3. Обеспечить оформление и представление Покупателю следующих документов в день получения Товара:
- Акты приема-передачи Товара, подписанные между представителями Продовца и Покупателя, оригинал 2 (два) экз.
- счет фактура, выписанная Продовцом на имя Покупателя, оригинал 1 (один) экз.;
- накладная на передачу Товара Покупателю, оригинал 1 (один) экз.
3.1.4.________________ (иное).
3.2. Покупатель обязуется: 3.2.1. Осуществить оплату Товара в соответствии с условиями п.2.2. настоящего Договора и представить Продавцу документы об оплате авансового платежа и оставшейся суммы за Товар по Договору, в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней со дня оплаты. 3.2.2. Представить Продовцу документы для оформления допуска на представителей и необходимую для вывоза Товара технику Покупателя на территорию Продовца на весь срок действия Договора, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора. 3.2.3. Организовать работу своего персонала по вывозу Товара, исключающую нарушения режима и правил, установленных на территории Продовца. 3.2.4. По первому требованию Продавца предоставлять информацию о ходе исполнения обязательств по Договору. 3.2.5. Вывезти Товар с территории за счет собственных сил и средств, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего Договора. 3.2.6. Подписать Акт приема-передачи Товара с Продовцом, в день окончания вывоза Товара. В течение 1 (одного) рабочих дней, с даты подписания, представить Продавцу 1 (один) экз. (оригинал) акта приема-передачи Товара. 3.2.7. При отсутствии указания в Акте приема передачи недостатков, Товар признается принятым без недостатков Покупателем. 3.2.8. В течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения уведомления о нарушениях условий Договора оплатить пеню (штраф) и представить Продавцу копии платежных документов об оплате. 3.2.9. В случае смены адреса как фактического, так и юридического, известить Продавца в течение 10 (десяти) календарных дней с даты смены.
4. Условия передачи Товара 4.1. Датой передачи Товара считается дата подписания Акта приема-передачи Товара, между Покупателем и Продовцом. 4.2. Право собственности на Товар, а также все риски, повреждения или утраты Товара, переходят от Продавца к Покупателю с даты подписания Акта приема-передачи Товара.
Акт приема-передачи Товара подписывается в 2-х экземплярах, из них:
- 1 (один) экземпляр для Покупателя (оригинал);
- 1 (один) экземпляр для Продавца (оригинал);
5. Ответственность Сторон 5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан и настоящим Договором. В случае нарушения Покупателем сроков оплаты, предусмотренных п.2.2. настоящего Договора, Покупатель выплачивает пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей к оплате за каждый календарный день просрочки платежа. 5.2. В случае нарушения Покупателем сроков выполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2.1., настоящего Договора, Продавец вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, направив Покупателю уведомление о расторжении Договора, при этом авансовый платеж возврату не подлежит. 5.3. При необоснованном отказе Покупателя от приема Товара Продавец вправе требовать от Покупателя выплаты штрафа в размере __500__(пятьсот) месячных расчетных показателей (МРП) на дату выставления претензии. 5.4. Ответственность перед Продавцом и третьими лицами в случае причинения ущерба имуществу и здоровью при осуществлении приема-передачи и транспортировке Товара возлагается на Покупателя. 5.5. Уплата неустойки (штрафа, пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, предусмотренных Договором.
6. Форс-мажор 6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (форс-мажор). Под непреодолимой силой понимаются внешние и чрезвычайные события, которые не существовали на время подписания договора, возникшие помимо воли сторон, наступлению и действию которых стороны не могли воспрепятствовать (наводнение, пожар, землетрясение, ураган и иные явления природы, а также война или военные действия, эпидемия, принятие органом государственной власти или управления решения, повлекшего невозможность исполнения настоящего Договора, запрет торговых операций с отдельными странами вследствие принятия международных санкций и другие обстоятельства, независящие от воли Сторон).
7. Разрешение споров 7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из Договора или в связи с ним, разрешаются путем переговоров. 7.2. В случае если эти споры и разногласия не будут разрешены в ходе переговоров, споры рассматриваются в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в Суде по месту нахождения Продовца.
8. Действие Договора 8.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания действует до полного исполнения Договора.
9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
Ниже образец акта приема-передачи к Договору купли-продажи.
АКТ приема-передачи
город_________ «____» ___________ 200__года.
__(ФИО или наименование юр лица)__, в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Продавец), с одной стороны, и (ФИО или наименование юр лица), в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Покупатель), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», в соответствии с условиями договора купли-продажи № ____ от «____»_____200__г. (далее по тексту – Договор) заключенного между Сторонами, подписали настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:
Настоящим Продавец передал, а Покупатель принял следующий Товар (далее по тексту – Товар):
Товар передан, без каких либо повреждений, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
- Стороны имущественных претензий не имеют.
- Настоящий акт приема передач составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному экземпляру для Продавца и Покупателя.
Продавец:________________ Покупатель:___________________