Можно ли ипотечную квартиру продать в ипотеку

Ограничения при продаже ипотечной квартиры

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ говорит, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». Пока долг по ипотеке не погашен, недвижимость находится в залоге у банка, и продать такую квартиру без согласия банка не получится. Запись об ипотеке внесена в ЕГРН, и Росреестр откажет в переходе права собственности к новому собственнику.

Существует несколько вариантов, как можно снять обременение и продать квартиру.

Погашение ипотеки

Это самый простой и понятный способ. Собственник сам находит средства для досрочного погашения ипотеки. Это могут быть накопления, финансовая помощь родственников или дополнительный кредит. После погашения ипотеки обременение снимается, Росреестр снимает отметку о том, что квартира в ипотеке, и ее можно продать.

Продавец получает от покупателя средства на погашение ипотеки

Продавец должен найти такого покупателя, который бы передал ему деньги для погашения ипотеки.

Можно ли ипотечную квартиру продать в ипотеку

Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку

Спрос на квартиры с обременением не слишком высок, ведь выгодней оформить льготную ипотеку, обратившись напрямую к застройщику. Поэтому для мотивации покупателей на ипотечную вторичку делают большую скидку — до 30%. Что касается продавца, то стабильный рост цен на недвижимость теоретически дает ему шанс продать свое жилье по цене, превышающей ту, по которой оно было приобретено.

Правда, здесь важен и сам объект, и его расположение, и инфраструктура. И конечно же, фактор времени — если речь идет, например, о новостройке, вряд ли за полгода или год цены на квадрат в ней увеличатся в два раза. То есть в краткосрочной перспективе продажа скорее невыгодна, особенно с учетом инфляции.

Или же покупателю тоже нужно оформить ипотеку в том же банке, затем рассчитаться с продавцом, который, в свою очередь, закроет ипотеку полученными средствами.

Выгодно ли продавать ипотечную квартиру

Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями:

• Нелегко найти покупателя. Желающих покупать недвижимость с обременением немного. Зачастую покупателем выступает риелтор, который потом сможет квартиру перепродать.

• Цену на квартиру придется снизить. Из-за небольшого количества желающих покупать квартиру с обременением, скорее всего, придется продавать ее дешевле рыночной цены примерно на 15–20% в зависимости от обстоятельств.

• Переоформить ипотеку можно не на каждого. Для сделки с помощью банка покупатель квартиры должен подходить под требования банка. Финансовая организация должна быть уверена, что новый заемщик сможет погасить кредит.

  До совершения сделки продавцу нужно в банке узнать, одобрят ли покупателю кредит.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Продать такую квартиру можно.

Могу ли я отказаться от этой квартиры и от ипотеки? Возможно ли вернуть ПВ и %%, которые я платил банку за всё время (год)? Какой оптимальный вариант в такой ситуации? Возможно ли заменить объект, например? Если его стоимость выше, то это будет рассматриваться банком как новый договор ипотеки на новых условиях (сумма, ставка, ПВ)? Спасибо заранее!

1. Анна Попович17.06.2022 в 20:16

   Уважаемый Вячеслав, если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку. Вопросы, касающиеся расторжения ипотечного кредита рекомендуем обсудить с менеджером банка, в котором обслуживаетесь.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Продажа квартиры с обременением, а именно такой считается недвижимость в ипотеке, – почти невозможная процедура.

В Украине за оформление продажи ипотечной квартиры берутся очень редко: ни нотариусы, ни банковские учреждения не заинтересованы в подписании таких договоров. Ведь, согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», реализация жилья с обременением запрещена.

Нотариусы свидетельствуют о заключении соглашений о продаже ипотечной недвижимости в крайне редких случаях. Да и то не все.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Для продажи жилья, тем более ипотечного, всегда есть немаловажная причина.

Перечислить и предугадать все из них невозможно. Чаще всего решиться на продажу квартиры в ипотеке побуждают три фактора:

1. Владелец заложенного жилья не может платить ипотеку по семейным обстоятельствам

Изменения в семейном положении, чаще всего – развод супругов, приводит к тому, что семья разъезжается. А невыплаченную квартиру придется продавать.

Также случается, что семья, купившая жилье в ипотеку, меняет место или даже страну проживания.

Как можно продать ипотечную квартиру в сбербанке и купить другую в ипотеку

В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)

   Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно

   Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась

   Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья

   Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку сбербанк

Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и 2 детьми и купить новую в ипотеку

Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство.

И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Как все проходит:

1. Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
2. Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку.

   Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.

3. Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды.

Можно ли продать ипотечную квартиру и погасить ипотеку в сбербанке 2024

Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально.
Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.

Частые вопросы

Источники:

1. РБК: Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта.

1. Вячеслав10.06.2022 в 06:26

   Застройщик нарушает ДДУ и переносит сроки сдачи на год. Меня это не устраивает.