Подводные камни в дду на полярной 25 пик

Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

• он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
• уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам.

Душевой поддон, хотя и блестит красиво, но увы… Вносим: «Категория Сантехника/Ванна: некачественно выполнена герметизация душевого поддона». Теперь фиксируем проблемы со смесителем. «Сантехника/Ванна/комментируем: люфт смесителя ванной». Про загрязнения кафеля миролюбиво не пишем.

Ну что, осмотрели все помещения: кухня-ниша, холл, жилая комната, санузел — готово.

Снимаем показания

Теперь нужно проверить счётчики.
ПИК заботливо оставил паспорта на них и гарантийные талоны на подоконнике:

1) на прибор учета электроэнергии

2) горячей воды

3) холодной воды.

В очередной раз радуемся наличию дверного звонка. Нужно сверить показания: счетчики находятся вне квартиры, в общем коридоре. Ключик из полученной связки подошел. Как определить, где счетчик на горячую воду, а где на холодную? На помощь приходит эксперт и объясняет: вот идет изгиб, это означает стояк горячей воды, потому что он имеет температуру расширения.
Физика на практике.

Сверяем. Горячая: факт 0064, в акте 1 куб м = «Согласен». Холодная: факт 1,8, в акте 2 куб м = «Согласен».

Или не стоит?

Какую стратегию поведения выбрать после того, как будет составлен акт? Есть два варианта: 1) сразу идти в суд 2) ждать, пока все устранят.

Наш эксперт акцентирует, в чем плюсы первого варианта. Это очевидная экономия времени. Почему? Cначала проводится досудебная экспертиза, готовится заключение — около двух недель. После направляется застройщику досудебная претензия.

По закону застройщику дается до 60 дней на устранение. То есть, если мы подождём 60 дней, а потом можно прождать еще 60 дней, пока устранят очередные недочеты. А так мы сэкономим минимум 2 месяца.

Получилось!

Получилось, в приложении появились документы для заселения.

Полный комплект такой:

– инструкция по эксплуатации

– передаточный акт

– акт осмотра ДДУ первичный

– договор управления

– бланк голосования

– акт ввода ИПУ

Проверяем, что в Акте осмотра ДДУ отражены все наши замечания. Удобно. А в бланке голосования, похоже, за меня уже проголосовали. Хитро.

Торжественно нажимаю «Подписать документы» — происходит чудесное магия, я подписываю документы в электронном формате.

Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ.

При заключении договора от риелтора потребуется:

• паспорт;
• доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

• паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
• разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
• выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение.

Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

• при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
• потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
• обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

Компания получила замечания от клиента. И, надеюсь, что ПИК обязательно все устранит. Не потому, что это квартира Виктора Зубика и ПИК посмотрит ролик или прочитает статью на сайте Smarent. А потому, что мы умеем составлять очень правильный экспертный акт приема-передачи.

Как сам?

Что в итоге? Чем завершилась эта правдивая история?

Продолжение следует…

Расскажем, какие недостатки ПИК устранил, какие нет.

Уже планируем, как сделать меблировку этой студии в ЖК «Ильинские луга». Будет интересно!

Почему выбирают Smarent

Мы знаем, как инвестировать с умом. Поможем выбрать недвижимость под ваши конкретные инвестиционные задачи, так как отлично знаем все тонкости и нюансы рынка недвижимости Москвы и Московской области.

Smarent — независимый эксперт, мы не связаны ни с одним застройщиком и не получаем никаких партнерских комиссий.

Наш клиент — инвестор.

Вы приходите с конкретным запросом.

Мы проводим системную аналитику проектов разных застройщиков и предлагаем обоснованный широкий выбор.

А потом вы можете заключить договор со Smarent на комплексное обслуживание:

– поможем не только принять квартиру, но и решить все вопросы по устранению дефектов с застройщиком

– под нашим строгим контролем качественные подрядчики сделают ремонт

– проведем разумную подготовку (что важно) и оптимальную по цене меблировку к аренде. Например, для такой студии смета обычно составляет 300 000 руб., все позиции согласуются с заказчиком, а отчетность по чекам.

По договору можем взять вашу квартиру в управление — нам уже доверились 200+ владельцев квартир.

Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить.

Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры).

Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов.

Какие косяки уже устранили — спойлер

Приемка проходила 8 марта — хороший подарок для мамы-инвестора. По состоянию на 24 марта нам заменили два окна и откос. Больше пока ничего. Почему? Главный ужас — большая часть квартиры находится в плесени: все стыки стен c полом.

Чтобы обработать стены от плесени, нужно снять ламинат, плитку — ПИК это сделал — теперь минимум неделю нужно время, все должно просохнуть.

История приемки затягивается. Придётся ещё раз записываться, чтобы открыть дверь рабочим, они обработают всё от плесени, потом опять просушка — процесс небыстрый. В телеграм-канале Smarent pro недвижимость история запечатлена в фото.

Косяки в прихожей

Входная дверь: эксперт нашел скол на торце — заносим «Входные двери/Фурнитура/Регулировка/Повреждение» и в комментарий добавляем про порез уплотнительной резинки. И про загрязнение двери.

Плитка в коридоре. «Элемент конструктива/Пол/Плитка несоответствие-пустоты» — пишем: пустоты под плиткой.

«Мне начинает нравиться», — похоже, Виктор входит в азарт.

Дверной проем в комнату кривоват.

И с флэшкой отправляемся в ближайший МФЦ, где заплатим всего 2000 руб.

Что важно учитывать при приемке квартиры — рекомендации эксперта

«Без приемщика — никуда. Я бы зашел, посмотрел и сказал, что все отлично: ремонт, чисто, красиво. А по факту — обнаружилось столько косяков», — констатирует Виктор, хотя это далеко не первая приемка квартиры в его практике инвестора в недвижимость.

Но если все-таки инвестор решит сделать приемку сам, на что стоит обращать внимание?

– Плесень — обычно скрывается под плинтусами вокруг влажных зон: то есть это санузел и ванна.

Если квартира трёхкомнатная, бывает в разных местах рядом с выводами воды.

– Дополнительно нужно осмотреть основные элементы: все на своих местах, наличие и состояние сантехники, не повреждены ли стеклопакеты, розетки, накладки.

– Проверить визуально на механические повреждения.

А лучше — довериться профессионалу. Например, сэкономленные 8000 руб. потратить на приемку квартиры с экспертом, рекомендует Виктор Зубик.

А дальше — в суд.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

• сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
• порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
• запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
• штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр.

В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;
• маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
• поиск покупателя и проведение осмотров;
• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов.

Максимально конкретно стоит отразить составляющие оплаты и сроки.

Что же касается пеней и штрафов, опираться все же следует на действующее законодательство (прежде всего на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, так как это однозначно принимаемый судом критерий).

Таким образом, если у потенциального клиента нет понимания не только рынка недвижимости, но и правовых аспектов заключения договора оказания риэлторских услуг, то дополнительная юридическая проверка у профессионалов будет явно не лишней. Особенно с учетом роста стоимости объектов недвижимого имущества.

Нужно ли нотариально заверять?

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются.

В перечень обязанностей заказчика входит:

1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
3. оплатить услуги исполнителя;
4. подписать акт выполненных работ.

Обязанности риэлторской компании:

1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой.

Просто в практическом смысле это не только немалая потеря времени, изначально отношения можно считать испорченными, а результат — малоперспективным.

Первый же аспект сопряжен с тем, что если у собственника/покупателя нет времени, желания, нужных знаний (юридическо-правовых нюансов сделок с недвижимостью, рынка недвижимости) для самостоятельного поиска объекта недвижимого имущества или его продажи, он это делегирует путем заключения договора на оказание соответствующей услуги. То есть, осуществленная в данном случае работа требует оплаты. Поэтому, такой оговоренный минимум должен в договоре присутствовать (конкретная сумма или фактически понесенные затраты, подтверждаемые документально).

Также должны быть описаны и случаи, когда клиент в итоге сам находит покупателя/продавца, чтобы в дальнейшем не возникали на эту тему вопросы.

Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги.

Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

• предмет;
• права и обязанности сторон;
• объект отчуждения;
• стоимость услуг;
• сроки действия соглашения;
• порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О.

директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления).

Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при заключении договора на риэлторские услуги:

Заключение

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства.