При покупке доли в коммуналке при прописке нужен ли сособственник

Условия оформления сделок купли-продажи долей с 31.07.2019 г. упростились. Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности, определяется согласно п. 1 ст. 42 закона №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015 г. Если сделка касается всех долей в объекте недвижимости, нотариус для заверения договора не потребуется. При покупке одной или некоторых долей в имуществе обращение в нотариальную контору становится обязательным. Если впереди ждет продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, стоит внимательнее изучить правила оформления и уточнить расходы на нотариуса, если его услуги обязательны.

Нужен ли нотариус при оформлении договора купли-продажи долей в квартире

Ответ на вопрос об обязательности услуг нотариуса максимально развернуто представлен в п. 1 ст. 42 закона «О госрегистрации».

Нотариальное заверение необязательно, если в рамках одного договора купли-продажи продается квартира, где все собственники:

• Совершеннолетние;
• Дееспособные;
• Согласны с отчуждением имущества.

Если все условия выполнены, договор заключается самостоятельно, а пакет документов передается в Росреестр для регистрации.

С несовершеннолетними детьми

Разъяснения относительно особенностей оформления сделок с несовершеннолетними содержит ст. 54 закона №218-ФЗ от 13.07.2015. В положениях статьи о регистрации собственности лицом, действующим на правах опеки, указано, что имущество ребенка или ограниченно дееспособного человека, отчуждается исключительно с привлечением нотариуса и нотариальным заверением.

Если договор о продаже доли несовершеннолетнего не заверен в нотариальной конторе, Росреестр может отказаться его принимать к регистрации.

При продаже долей в совместной собственности

Если имущество приобретено супругами в годы брака, оно относится к совместной долевой собственности без определения размера доли каждого. Для владельцев совместной собственности нотариус для оформления договора не требуется, однако при отчуждении жилплощади понадобится получить нотариальное согласие супруга.

При совместной покупке супругами нотариус также не привлекается, но если муж и жена приобретают квартиру в качестве собственников ее долей с регистрацией общей долевой собственности, нотариальное заверение становится обязательным.

Самостоятельное оформление сделки без нотариуса

Стороны могут самостоятельно составить и подписать договор купли-продажи, если выполнены основные условия – продажа всей квартиры в рамках одного договора, где продавцами выступают исключительно дееспособные и совершеннолетние лица.

Для самостоятельной подготовки документа рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

• дата и место заключения;
• сведения об участниках сделки (ФИО, дата рождения, адрес, паспорт);
• описание отчуждаемого объекта недвижимости (адрес расположения, количество комнат, площадь, этаж);
• условия сделки (стоимость, порядок расчетов);
• сроки передачи недвижимости;
• ответственность сторон;
• подписи покупателя и продавца.

Как происходит оформление сделки продажи у нотариуса

Чтобы сделка, заключенная нотариусом, была признана законной, должны быть выполнены определенные условия:

1. Подписи в договоре ставят только дееспособные граждане. От имени ребенка подписывают родители, опекуны или лица, усыновившие несовершеннолетнего. Если отсутствуют лица, несущие персональную ответственность за недееспособного, от его имени выступает имеющее соответствующие полномочия социальное учреждение.
2. Если среди долей отчуждается имущество несовершеннолетнего, следует получить письменное разрешение от отдела опеки.
3. Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.

Если обстоятельствами сделки предусмотрено участие нотариуса, алгоритм продажи квартиры в долевой собственности включает 5 этапов.

Шаг 1. Сбор документов

Задача нотариуса – контроль за соблюдением законности сделки и соответствие заверяемого договора действующим нормам закона.

Перед составлением документа нотариус потребует предъявить подтверждающие документы:

• выписка ЕГРН по каждой отчуждаемой доле;
• документ, давший основания для переоформления собственности (договор купли-продажи);
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии).

Нотариус может запросить дополнительные документы, если какая-либо из долей находится в совместной собственности или отчуждают доли несовершеннолетних.

К дополнительно запрашиваемым документам относят:

• нотариальная доверенность, выданная представителю одного из участников;
• судебное решение, подтверждающее эмансипацию ребенка;
• решение суда о признании продавца или покупателя недееспособным и назначении попечителя (опекуна).

Что из документов понадобится дополнительно, следует узнавать накануне сделки, иначе нотариус откажется заверять соглашение.

Шаг 2. Визит к нотариусу

В назначенный день стороны являются с подготовленным пакетом документации в нотариальную контору для подписания договора купли-продажи.

В обязанности нотариуса, заверяющего договор отчуждения, входит целый комплекс действий:

1. Сверяет текст договора с действующими законодательными нормами.
2. Проверяет подписантов на дееспособность, адекватность, готовность к свободному волеизъявлению.
3. Проверяет на действительность и законность подготовленные для сделки документы.
4. Информирует о стоимости и реквизитах для перечисления пошлины и технических услуг.
5. Следит за тем, чтобы при подписании документов не нарушались принципы добровольности и законности.

Если сделка полностью отвечает требованиям законодательства, после подписания договора купли-продажи нотариус его заверяет, ставя подпись и печать.

Шаг 3. Оплата пошлины

К затратам на нотариуса относят пошлину за нотариальное заверение и технические услуги, связанные с составлением и подготовкой к подписанию документа.

Оплачиваемая сумма определяется:Вид расходовРегулирующая нормаСумма расходовНотариальная пошлина.пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.300-20000 руб.

0,5% от стоимости сделки.

Правовые и технические услуги.Тарифы, утвержденные Нотариальной Палатой в регионе.Устанавливается индивидуально. В Москве примерная стоимость составит 5000 руб.

Поскольку нотариальное заверение обойдется в достаточно крупную сумму, следует заранее договориться с покупателем, кто будет оплачивать оформление.

Шаг 4. Передача документации на регистрацию в Росреестр через нотариуса

Если все документы в порядке, и пошлина оплачена, пора передавать подписанный договор на регистрацию в Росреестр.

Поскольку сделка проводилась с привлечением нотариуса, именно ему передают функцию регистрации права собственности на нового собственника и взаимодействия с регистрирующим органом.

Ответы на частые вопросы

Нужна ли помощь юриста

Любая сделка с недвижимостью требует особого внимания, поскольку на кону крупные суммы, выплачиваемые покупателем продавцу. Во избежание любых рисков, связанных с оспариванием договоров и претензиями бывших участников сделки, следует подключать к обсуждению условий соглашения высококвалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищном праве.

Особое значение юридическая поддержка обретает, если стороны решили самостоятельно заключить сделку без нотариуса, и желают обезопасить себя от возможных претензий.