В каких случаях проводится отчуждение доли земельного участка у сособственника

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Смену владельца земли следует рассматривать как отчуждение земельного участка. Как правило, собственник надела меняется в результате заключения сделок ее участниками по их воле на добровольной основе. В случаях, оговоренных в законодательных актах, территория может изыматься у ее обладателя принудительно.

Понятие отчуждения земли

Если по условиям сделки новый владелец не может им свободно распоряжаться (продавать, дарить и т. д.), то ее нельзя рассматривать как отчуждение имущества. Иначе говоря, аренда недвижимости не может быть признана отчуждением, поскольку в собственность арендатора объект не переходит.

Передача прав на отчуждаемый участок всегда оформляется в письменном виде. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, административный акт муниципального образования или судебное решение.

Земля может отчуждаться на возмездной основе либо безвозмездно. Закон допускает как добровольную передачу угодья, так и его принудительное изъятие.

Добровольная передача права собственности на участок

В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:

• передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
• гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
• землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
• участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
• собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
• земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
• вступление наследника в свои права.

После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.

Отчуждение земли в принудительном порядке

Российским законодательством предусмотрено, что в определенных ситуациях при изъятии земельного надела воля его хозяина значения не имеет. Чаще всего это является результатом нарушения правил землепользования. В таких ситуациях недобросовестный владелец не может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков.

Если же лишение собственника его участка не является следствием правонарушения, он может претендовать на возмещение ее стоимости (например, когда земля была изъята для нужд государства). Угодье согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ может быть отобрано у лица, во владении которого оно находится, только при вынесении соответствующего судебного решения.

Земельный надел подлежит изъятию у владельца, если:

• суд вынес решение о его конфискации в связи с серьезными нарушениями правил эксплуатации земли (перед этим в досудебном порядке собственник получает предупреждение о допущенных нарушениях и предписание принять меры по их устранению);
• участок отобран у собственника в счет погашения накопленных долгов;
• он необходим для нужд государства или муниципалитета в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ (гражданину в такой ситуации возмещается его стоимость или выделяется другой аналогичный участок);
• участок был временно реквизирован в соответствии с п. 1 ст. 51 ЗК РФ в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (природных катастроф, аварий техногенного характера, эпидемий).

Если владельцу грозит изъятие земли по его вине, для предотвращения такого хода событий достаточно своевременно устранить допущенные нарушения или выполнить возложенные на него обязательства.

Какие условия должны соблюдаться при отчуждении землевладения

Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:

• совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
• информация об участке включена в Росреестр;
• наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
• если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
• земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
• все участники сделки являются дееспособными лицами.

Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.

В каком порядке отчуждается участок

При отчуждении земли необходимо учитывать положения ЗК РФ и ГК РФ. Процедура различается в зависимости от того, является ли переход права собственности добровольным или принудительным.

При добровольном волеизъявлении сторон сделки предполагает следующую последовательность шагов:

1. Подготовить документацию, подтверждающую право собственности заявителя на угодье (договор, акт о вступление в наследство).
2. Посетить администрацию муниципалитета с заявлением о намерении передать право на надел другому лицу.
3. Уполномоченные сотрудники администрации поселения после проведения проверочных мероприятий должны выдать заключение, что действия заявителя не противоречат законодательству.
4. Получить выписку из ЕГРН об участке и кадастровый план территории. Для этого заявитель должен обратиться в офис Росреестра или заказать изготовление документации на сайте ЕГРН. Допускается также подать заявку о предоставлении соответствующих услуг через МФЦ.
5. В случае необходимости заказать экспертную оценку рыночной стоимости землевладения.
6. Подготовить документ, в соответствии с которым объект передается новому владельцу (договор купли-продажи или мены, дарственная либо иное соглашение). Заверить его подписью сторон.
7. Утвердить заключенную сделку у нотариуса.
8. Оплатить госпошлину за получение нотариальных услуг.
9. Вновь обратиться в Росреестр для регистрации достигнутого соглашения.

Если никаких проблем при совершении сделки не возникнет, она будет оформлена в течение 2-4 недель.

При отказе собственника от права на земельный участок необходимо подать заявления в орган регистрации прав (Росреестр). При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования заявление подается в орган государственной власти или местного самоуправления. Помимо паспорта, необходимо будет предоставить документ, удостоверяющий права на землю.

В случае перехода земли по наследству наследник должен принять причитающуюся ему долю.

Когда изъятие земли носит принудительный характер (в связи с допущенными владельцем нарушениями), порядок действий имеет свою специфику:

1. Землевладелец получает уведомление о несоблюдении им требований закона или условий соглашения с предписанием исправить ситуацию.
2. В случае бездействия собственника против него подается судебный иск с требованием изъять принадлежащий ему участок.
3. Если действия ответчика признаются неправомерными, иск об изъятии недвижимости удовлетворяется. Затем производится оформление исполнительного листа, на основании которого судебные приставы изымают земельный надел.
4. Отобранная у недобросовестного владельца земля переходит в собственность муниципалитета, кредитора или реализуется на торгах.

Судебные тяжбы могут длиться весьма долго, рассмотрение дела в сложных случаях нередко продолжается больше года.

Земли для нужд государства или поселения могут быть изъяты согласно ст. 56.2 ЗК РФ по решению органов исполнительной власти на уровне государства, субъекта РФ или муниципального образования. В текст ходатайства включается цель, для достижения которой необходимо использовать данное угодье. Сведения о планируемых к изъятию угодьях должны публиковаться в соответствии с п.5 ст. 56.5 ЗК РФ. Копия решения об изъятии территории должна быть направлена ее владельцу (ст. 56.6 ЗК РФ).

Заключение

В результате отчуждения земельного надела права на него переходят к новому собственнику. Процедура может носить добровольный характер (по соглашению сторон) или быть принудительной (осуществляться в соответствии с судебным решением или постановлением муниципальных властей). От этого зависит порядок передачи надела новому хозяину.

В случае принудительного отбора земли о вине владельца компенсации он не получит. В остальных ситуациях сделка носит возмездный характер (за исключением дарения участка, отказа от него или передаче его по наследству).