Корректировки для оценки квартир

�� : – ��; – ��; – �� .

�� :

1 ��

�� , � �� ; �� , �� , �� .

2 ��

�� ; �� -�� .

3 ��

�� .

4 ��

�� -��.

�� :

– �� . �� , �� ;

– �� .

У оценщика такие объекты идут «в нагрузку», без учета того, что вклад в общую стоимость объекта недвижимости какого-либо параметра может значительно отличаться от затрат на создание этого параметра. Это хорошо заметно на примере «корректировки на ремонт».

Если продавец вложил в ремонт 1 млн. рублей, то это не значит, что квартира вырастет в цене ровно на 1 млн. Стоимость отремонтированной квартиры может возрасти только на 10-20%, а элитной квартиры может и вообще не изменится, так как у новых жильцов может быть потребность сделать ремонт и дизайн квартиры на свой вкус.

Дополнительным поводом уйти от истины в процессе проведения расчетов служитмультиколлинеарность, типичным примером которой является одновременная корректировка на «транспортную доступность», «удаление от центра города», при том, что все эти корректировки уже учтены через подбор аналогов по фактору «местоположение».

Если подумать, что факторов, влияющих на стоимость можно назвать великое множество, то с мультиколлинеарностью можно сталкиваться много чаще, чем хотелось.

С оцениваемым нами объектомнедвижимости, о рынке которого было немного нарисовано на рис. 1 и рис.

Contents:

Корректировки для оценки квартиры
Корректировки для оценки квартиры для ипотеки
Когда можно применять метод парных продаж?

Корректировки для оценки квартиры

Friday, January 12, 2024 7:04 PM � AssetWise: �� … �� greyhoka9113Monday, October 01, 2012 7:58 AM � “� �� ” �� (��: 1)�� 13161Friday, December 01, 2023 2:26 PM � �� … �� sovconsult �� !!! (��: 4)�� , �� 1001,582Tuesday, February 05, 2019 4:49 PM � �� . �� IN MEMORIUM� �� .699Friday, September 16, 2022 1:56 PM � �� sky-perm �� (��: 8)�� , �� 1642,003Wednesday, July 17, 2024 3:21 PM � �� – � �� Eugene ��, �� , �� 7103Friday, January 09, 2015 12:53 PM � �� ! �� .

Корректировки для оценки квартиры для ипотеки

8. �� 

�� , � �� . �� , � ��, �� , �� , �� 10-15%.

�� , �� -�� . �� -��, �� , �� , �� . �� , �� .

9. �� , �� .

�� , �� . � �� .

Кошевого, санузел совмещенный, площадь кухни 9 метров, лоджия

Квартиры в пятиэтажных домах

Аналогичная ситуация как с расчетом поправок методом парного сравнения для квартир в девяти-десятиэтажных домах

Квартиры в четырехэтажных домах

Расчет поправки на «этажность» не представляется возможным.

Квартиры в трехэтажных домах (немецкий фонд)

Расчет поправки на «этажность» не представляется возможным.

Квартиры в двухэтажных домах (немецкий фонд)

Расчет поправки на «этажность» не представляется возможным.

Каждый оценщик, имеющий опыт работы с оценкой квартир знает, что часть объявлений на рассматриваемом сегменте рынка оказывается «мертвой» и непригодной к работе. Например, объявления, на какие то квартиры могут висеть несколько лет, а сайты фирм не обновляться.

Элементы сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения (аналоги)Цена продажи, руб.—12 200 00011 790 0009 700 00013 800 000Права собственностиПолное право собственностиВ собственности более 3-х лет, один взрослый собственникВ собственности более 3-х лет, два взрослых собственникаВ собственности более 3-х лет, один взрослый собственникВ собственности более 3-х лет, один взрослый собственникКорректировка права собственностиСкорректированная стоимость12 200 00011 790 0009 700 00013 800 000Условия финансированияОплата наличными без рассрочкиОплата наличными без рассрочкиОплата наличными без рассрочкиОплата наличными без рассрочкиОплата наличными без рассрочкиКорректировка на условия финансированияСкорректированная стоимость12 200 00011 790 0009 700 00013 800 000Условия продажиБез отсрочки заселенияБаз отсрочки заселенияБез отсрочки заселенияБез отсрочки заселенияБез отсрочки заселенияКорректировка на условия продажиСкорректированная стоимость12 200 00011 790 0009 700 00013 800 000Условия рынка (время)3 месяцаАналогичныеАналогичныеАналогичныеАналогичныеКорректировка на условия рынкаСкорректированная стоимость12 200 00011 790 0009 700 00013 800 000Местоположение115563, г. Москва, ул.

�� (��) �� (�� , �� , �� , �� , ��, �� , �� , �� , �� , �� , �� – �� ).

��, �� . �� (��) �� .

1. �� 

�� , � �� , �� 7%. � �� .

Предусматривает умножение стоимости выбранного аналога на заранее рассчитанный коэффициент, выражающий различия между сравниваемыми объектами. Если у оцениваемой недвижимости анализируемый параметр лучше, то применяется повышающий коэффициент, а если хуже — понижающий.

Денежная или абсолютная.
Эта корректировка предполагает уменьшение или увеличение цены реализации аналога на абсолютную величину.

Парных продаж. Основой выступает продажа двух идентичных объектов, различающихся лишь одной характеристикой, например, транспортной доступностью.
В этом случае коэффициент рассчитывается как соотношение цен этих объектов.

Экспертной оценки. Предполагает учет субъективного мнения специалиста на основе анализа сведений оценочных и риэлторских фирм.

Статистических величин.
Основан на корреляционно-регрессионном анализе для каждого ценообразующего фактора, поскольку универсального уравнения регрессии для всех параметров нет.

На практике корректировки рассчитываются на основе следующих методов:

Характеристики объектов по-разному влияют на итоговую стоимость.

Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:

родственники;
холдинг и дочернее предприятие;
в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
реализация имущества умершего владельца;
вынужденная реализация.

Инвестиционная мотивация– заключается в:
- мотивах инвестора;
- выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
- степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

права собственности на недвижимое имущество;
условия финансирования;
месторасположение;
условия и время заключения сделки;
физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора.

1�2

�� , $

29000

32000

30000

45000

40000

��

-3000

-1000

-16000

-11000

��

29000

�� , �� .

�� = �;

�� = 1,0 (100%).

��:

�� 15%, �� 15%

� = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

�� 15%, �� 15%

� = (1,0 � 0,15) * 1 = 0,85.

�� 15%, ��

1,0 = (1,0 + 0,15) * �; .

�� 15%, ��

1,0 = (1,0 � 0,15) * �; .

3.5.1.2.

Соответственно, распространять вычисленное различие в цене к ценам других объектов может быть еще в большей степени ошибочным.

квартиры в девяти-десяти этажных домах:

в трехэтажных (немецкий фонд)

в двухэтажных (немецкий фонд)

Квартиры в девяти-десяти этажных домах по расположению на этаже:

Выявлено, что три объявления даны о продаже одной и той же квартиры

1. общая площадь 30,5 кв.м, ул.Батальная, без ремонта

2. общая площадь 35 кв.м, ул. Киевская, с ремонтом

последний этаж, в т.ч.

общая площадь 30 кв.м, ул.

Батальная, хорошее состояние

2. общая площадь 38 кв.м, ул.Летняя, хорошее состояние

средний этаж , в т.ч.

1. общая площадь 34 кв.м, ул. Толстикова, санузел совмещенный, площадь кухни 8 метров, лоджия

общая площадь 30 кв.м, ул.Батальная, санузел раздельный, площадь кухни 7 метров, лоджия

3. общая площадь 32 кв.м, ул.

Google .

Рис 1. Земельные участки различны по конфигурации. Нет возможности говорить о какой либо идентичности объектов для расчета поправок на их различие.

С учетом, что возможно никакой из объектов на данный момент не представлен на рынке к продаже. Различна форма, площадь, озеленение, подъездные пути, окружение и др.

Рис 2.

Жилые дома различны по конфигурации и на каждом участке существуют различные сооружения. Невозможно говорить о какой либо идентичности объектов для расчета корректировок на их различие.

Очевидно, что невозможно выявить зависимость стоимости от факторов (форма участка, размер дома), но еще более сложным моментом будет являться учет в стоимости объекта недвижимости хозяйственных построек и сооружений.

Многие оценщики проводят расчет корректировки на наличие таких объектов по УПВС или сборникам Ко-Инвест и потом прибавляют полученную сумму к стоимости аналогичных объектов, подразумевая, что выбранные оценщиком аналоги хозяйственных построек не имеют, а будущим покупателям такие постройки настолько необходимы, что они готовы заплатить за них по стоимости их строительства.

Требования различных проверяющих структур расчетного обоснования корректировок для недвижимости в небольших городах, как минимум глупо, как максимум опасно, а обучающие курсы и квалификационные экзамены по допуску в банк, содержащие задачи на расчет корректировок бесполезны. Для оценщик главное – уметь понимать рынок.

В отсутствие информации оценщики начинают искать нужные коэффициенты в различных аналитических статьях, а при удачном поиске используют такую информацию долгие годы из отчета в отчет. Так у оценщиков появились константы о том, что стоимость квартиры на последнем этаже дешевле ровно на 10%, скидка на торг для автомобилей должна составлять 5%, а разница в стоимости между аналогами после последовательного внесения корректировок не может превышать 30%. Ввести в заблуждение может даже самая серьезная организация, такая как Росстат, если взять индекс роста цен на недвижимость и применить в качестве корректировки на время продажи объектов в маленьком и для большинства россиян неизвестном городе.

Екатеринбург

Адрес

ул. Фрунзе, 18

ул. Кунарская, 16

Район

Автовокзал

С.Сортировка

Пояс

Год постройки

1964

1989

Планировка

н/д

улучшенная планировка

Комнаты

Материал стен

кирпич

панель

Этаж

Этажность

Площадь

Балкон/лоджия

н/д

1 балкон

Санузел

совмещенный

Мебель

н/д

Ремонт

чистовая

н/д

Цена

2 300 000

2 500 000

1 960 000

2 530 000

Цена м2

76 667

89 286

61 250

74 412

2 этап.

Статистическая обработка данных

Поэтому введём корректировку 3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3.

Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

СО.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м 2 .

СО.О = 262118,2*72 м 2 = 18 872 510 руб.

Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод).

0,90

Медиана

0,91

Мода

0,92

Среднеквадратическое отклонение по выборке

0,04

Коэффициент вариации

3,99%

Коэффициент осцилляции

13,30%

Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%.

3 этап. Итоговое значение корректировки

Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений. То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.

Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91.

Когда можно применять метод парных продаж?

Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала.