Новое в законодательстве по уплате средств на капремонт

������������ �������� ���������� ��������� ���� �� ������� �� ��������� � ����������, ������� ������ �������� ���������� �� ����� ������������ ����������.

� ���� ������������ ���� ��� �� ������ ������� �� ���� ���������, ��� ����� ������� ������������� ������������ � ��� ������, ����� �������� ��� �� ���� �������� ����������, � ���������� �� �������� ������������. ��� ������� ������������ ������������ � ������� ����� ��������������� ������� �������� ���������� � ������� ��������� (����������� ���������� ���� �� �� 8 ������� 2024 �. � 307-��23-28617).

���� ���������� ������� �������� ����� ������������� ���������, �� ����������:

• �������� �. 3 ��.

А при переходе права собственности на квартиру в доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в доме. В том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Спор заметил информационно-правовой портал “Гарант.РУ”.

Вот аргументы Верховного суда РФ в пользу нового собственника жилья.

В этом споре согласно выписке из ЕГРН переход права собственности на спорное помещение в многоквартирном доме к новому собственнику оформлен в январе 2023 года.

Прежний собственник действительно допустил просрочку уплаты взносов на капитальный ремонт. Он не платил с января 2015 года по декабрь 2022 года. Но эта просрочка была погашена предыдущим собственником помещения до даты перехода права собственности на жилое помещение к новому владельцу.

Поэтому у нового собственника помещения не возникло обязательств по оплате задолженности в связи с отсутствием задолженности как таковой и, как следствие, оплаты пени за несвоевременное внесение денежных средств на капитальный ремонт предыдущим собственником, уточнил ВС.

Новое в законодательстве по уплате средств на капремонт

Она не нарушает действующее законодательство, действующий трудовой кодекс и дает возможность председателю правления товариществ собственников по совместительству заниматься другой деятельностью.

По его мнению, общее имущество совместного домовладения возникает и может быть только в одном конкретном доме.

– Никакого товарищества собственников двух разных домов быть не может. Руководитель не может занимать должность председателя правления разных юрлиц. Есть примеры, когда председатель совмещает деятельность даже в разных районах населенного пункта.

Являясь руководителем разных организаций, он не может исполнять свои обязанности в полной мере в силу даже физических возможностей. Это касается и приема граждан, что должен делать каждый руководитель. Поэтому и было предложено данное ограничение.

При этом он подчеркнул, что нормы новой редакции будут действовать для вновь создаваемых товариществ собственников.

По мнению замминистра, в перспективе возможна профессионализация управления ТС.

– Наша концептуальная позиция в укрупнении и профессионализации управления частным жилым фондом, который составляет 95% от всего фонда.

На крайне актуальный для новых собственников недвижимости вопрос ответил Верховный суд России, когда изучил спор хозяина квартиры, на которого хотели повесить долг прежнего владельца. Оператор капремонта решил потребовать с новых собственников жилья в многоквартирном доме долги предыдущего владельца. Тот не оплатил ни капремонт, ни набежавшие за годы очень немаленькие пени.

Но суды встали на сторону новых хозяев квартиры, и оператор проиграл во всех инстанциях дело о взыскании с собственника квартиры долга и пени по взносам на капремонт.

Оператор дошел до Верховного суда. Но и там ему не повезло.

Предметом судебного разбирательства стала законность предписания Государственного жилищного надзора – прекратить начисление пеней новому собственнику. Ссылка в иске была на статью 158 Жилищного кодекса РФ. В этой статье говорится, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Второй вариант дает больше возможностей для контроля: владельцы могут самостоятельно определять тариф, выбирать подрядчиков и распоряжаться накоплениями на ремонтные работы.

Кто не платит взносы за капремонт

Освобождение от взносов на капремонт или компенсации за них предусмотрены для определенных категорий граждан. Так, жильцы аварийных домов, которые подлежат сносу, не обязаны вносить такие платежи. Также от обязательств освобождаются собственники квартир, накопившие минимальную сумму досрочно.

Владельцы квартир в новостройках, которые вводились в эксплуатацию после введения обязательных взносов, тоже могут временно не платить взносы на капремонт.
Обычно от уплаты взносов новостройки освобождаются в течение первых 5-ти лет. Но соответствующие сроки устанавливаются региональными законами.

Судебная практика

Управляющая компания обратилась с иском к региональному оператору капитального ремонта, требуя возмещения затрат на аварийный ремонт обрушенной крыши.

Фото из открытых источников (иллюстративное)

В сентябре в Беларуси приняли в первом чтении проект Закона «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации». Законопроект еще до его принятия вызвал широкую дискуссию. Только официально на правовой портал в ходе общественного обсуждения было направлено 562 предложения и замечания.
Не умолкали споры и на пресс-конференции с участием заместителя министра жилищно-коммунального хозяйства Андрея Ромашко и экспертов.

Капремонт – деньги на счет

Для проведения капитального ремонта проект предусматривает, что в независимости от способа управления домовладением с момента вступления закона в силу граждане будут отчислять средства на капитальный ремонт на счета местных исполнительных и распорядительных органов.

– Это вызвано необходимостью единообразия проведения капитального ремонта. Каждый собственник жилого помещения обязан делать такие отчисления. Есть случаи, когда в ТС эти средства идут на отдельные счета и в дальнейшем используются не по назначению.

Местные органы власти не в силах обеспечить контроль за каждым ТС, за каждым движением рубля по счетам.

По словам замминистра, эта мера направлена на защиту интересов граждан. Ведь из бюджета на капремонт направляется более 50% необходимых средств.

Сегодня законодательство позволяет ТС аккумулировать средства, отчисляемые гражданами на капремонт на депозитных счетах в банках.

– Этим правом пользуются некоторые ТС. Большая часть уже отчисляет на счета местных исполнительных органов.

С момента вступления нормы в предложенной редакции все средства будут отчисляться в бюджеты. Те средства, которые были ранее собраны, останутся на счетах ТС. Они могут направляться на капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов.
Например, на ремонт кровли. При постановке дома в целом на капитальный ремонт средства с депозита будут перечислены в местный бюджет.

Один председатель – один дом

Одной из самых спорных норм законодательства стал выбор одного председателя товарищества собственников (ТС) только для управления одним домом. На практике многие председатели работают сразу на несколько домов.

Для более простого восприятия процесса действия льготы предлагаем ознакомиться с примером расчета по городу Москве, где в 2024 году минимальный взнос составляет 25,58 рубля за квадратный метр.

Одинокий пенсионер в возрасте 73 лет, проживающий в Москве, имеет квартиру площадью 40 кв. м. Льгота предоставляется на стандартную площадь в 33 кв. м. Его ежемесячный платеж за капремонт составляет 1023,2 руб., из них государство компенсирует 50% от взноса за 33 кв.
м — это 422,07 рубля. В итоге пенсионер сможет вернуть себе 442,07 рубля.

Куда поступает оплата за капитальный ремонт

Все жильцы МКД должны платить за капитальный ремонт. Поступающие от собственников недвижимости деньги будут зачислены либо в общий фонд, либо на отдельный счет дома.

Если вести речь про фонд капитального ремонта, то под ним законодатель подразумевает региональный резерв, где аккумулируются все средства, перечисленные собственниками квартир. Деньги из этого фонда направляются для ремонта многоквартирных домов с учетом очередности, которую утверждают местные власти.

УК заявила, что, хотя собственники оплачивают взносы на капитальный ремонт на специальный счет Фонда, он не организовал восстановление крыши, потому УК вынуждена была выполнить неотложные работы за свой счет.

Однако суд встал на сторону УК, отметив, что, согласно законодательству, организация и финансирование капитальных ремонтных работ относится к компетенции Фонда. В итоге суд постановил, что Фонд должен возместить расходы УК, использовав средства собственников, накопленные на спецсчете для капитального ремонта.

Частые вопросы

Да, но для этого собственникам нужно провести общее собрание и проголосовать за перенос сроков ремонтных работ с использованием средств со специального счета.

Да, взносы за капремонт оплачиваются собственниками всех помещений, включая нежилые.

Да, для этого необходимо провести общее собрание собственников и принять решение о переходе на специальный счет с указанием выбранного банка и ответственного лица.

Заключение юриста

Капитальный ремонт дома в 2025 году — это обязательная мера, направленная на сохранение и улучшение общего имущества МКД.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт многоквартирного дома не относится к коммунальным услугам, а считается жилищной услугой, главная цель которой – обновление инфраструктуры (гл. 15 ЖК РФ). Услуги по капитальному обслуживанию дома подразумевают также замену и восстановление инженерных систем, входящих в состав общедомового имущества, с целью продления их службы.

Ст. 166 ЖК РФ определяет, какие именно объекты подлежат капремонту. В список входят:

• системы водоснабжения,
• трубы отопления;
• электросети;
• системы водоотведения;
• лифты;
• крыши;
• подвалы;
• фасады;
• фундамент здания.

Кроме того, региональные власти могут дополнять этот перечень — например, добавлять утепление фасадов, установку счетчиков, обновление вентиляции или реконструкцию кровли для возможности доступа на нее.

Если вы не знаете, обязательно ли платить за капитальный ремонт вам, как собственнику, или считаете, что платежи за капремонт начислены неправомерно – юристы ЕЮС помогут разобраться в этих вопросах.

Такой подход позволяет равномерно распределять средства на капитальные работы по всему региону.

Специальный счет дома — это отдельная накопительная «копилка» конкретного МКД. Собственники квартир открывают такой счет в выбранном ими банке, при этом можно выбрать управляющего — это может быть представитель управляющей компании, ТСЖ или фонд капитального ремонта.

Правило 2/3 в этом случае сохранилось (налогом облагается только разница между суммой процентов).

Новым законом возвращена льгота по НДФЛ для кредитов на строительство или приобретение «жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них», земельных участков под ИЖС.

По словам Андрея Ромашко, данная норма была предложена местными исполнительными органами поскольку в министерство поступало много жалоб на председателей, на их бездействие, нецелевое использование собираемых платежей и другие нарушения финансово-хозяйственной деятельности. Кроме этого в реестре юрлиц зарегистрировано 10,5 тыс. ТС, и около половины из них созданы лишь на бумаге, всеми вопросами эксплуатации зданий занимаются уполномоченные лица, назначенные местными органами власти.

– Законопроект предполагает и дополнительную меру, возможность местные органы власти аннулировать аттестат председателя ТС, что в дальнейшем не позволит ему выполнять свои обязанности.

Время диктует необходимость подчистить реестр и проектом предусмотрена упрощенная схема ликвидации ТС.

По мнению разработчиков законопроекта, быть председателем правления можно быть только для одного многоквартирного дома.

– Да, в проекте закона появилась данная норма. Мнения разные по данному поводу, но мы настаиваем на такой норме в данной редакции.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в региональную программу капитального ремонта изменений. С даты возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещений, расположенных в указанной части многоквартирного дома, уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии с решением об определении способа формирования фонда капитального ремонта, принятым и реализованным собственниками помещений в таком многоквартирном доме до даты ввода в эксплуатацию указанной части многоквартирного дома, если после этой даты собственниками помещений в таком многоквартирном доме не принято иное решение.

Настоящий федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

И добавил, что при этом новый собственник до перехода права собственности “не нес обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт в отношении данного помещения, поэтому не может нести ответственность за нарушение сроков и полноту уплаты взносов за предыдущий период”.

А еще высокая судебная инстанция напомнила, что обязанность по уплате пени в фонд лежит на гражданине, допустившем нарушение, а именно в нашем случае – на предыдущем собственнике.

Вот еще один аргумент Верховного суда РФ.

Наши юристы специализируются на жилищном праве, помогают отстаивать права и интересы граждан, если они нарушены вопреки действующим законам.

Кто обязан платить взнос на капитальный ремонт

Обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт ложится на собственника жилья, независимо от того, кто фактически проживает в квартире. Если вместе с покупкой недвижимости к новому владельцу переходят долги по взносам, то оплачивать их предстоит именно ему.

Для лиц, достигших возраста 70 и 80 лет, российское законодательство предоставляет возможность уменьшить размер взноса — скидка может составлять 50% или полную сумму, которая предоставляется в виде компенсации расходов. Чтобы воспользоваться льготой, потребуется подать заявление.

Далее вы можете ознакомиться с образцом заявления, который подготовили юристы ЕЮС для вашего удобства.

Льгота действует она только в пределах установленного стандарта площади на человека в регионе.

Новый законопроект создаст условия для появления управляющих компаний. Эти условия в единстве платежей, единстве тарифов, единообразии оплаты ЖКУ через единый расчетный центр, который распределяет их тому, кто их заработал. Создавая эти условия, мы в дальнейшем придем к появлению на рынке таких организаций.

Хотя в порядке эксперимента они уже появляются.

Союз товариществ – против

Как считает председатель правления Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов Ирина Чернявская, в данной редакции законопроект принимать не следует.

– Есть небольшие ТС, которые объединяют до 40 квартир и они могут остаться без председателей правления, так как не смогут обеспечить ему даже минимальную зарплату. Главное – собственники не смогут реализовать свое право на выбор управления. ТС будут вынуждены ликвидироваться или перейти в ЖКХ, что увеличит нагрузку на них.

По словам спикера, союзом был проведен опрос и большинство опрошенных не согласны с формулой «один дом – один председатель».

– На практике есть примеры, когда председатели прекрасно управляют тремя и более домами.

Президент России Владимир Путин подписал закон, который уточняет льготу по НДФЛ для некоторых ипотечных заемщиков. Действовать она будет только по кредитам, взятым до конца 2024 года, следует из опубликованного документа.

Речь идет о материальной выгоде, полученной от экономии на процентах. По общему правилу она облагается НДФЛ по ставке 35%.

Экономией считается ситуация, когда сумма фактических процентов (по договору займа в рублях) оказывается меньше суммы, рассчитываемой как 2/3 ключевой ставки Центробанка. Под нее также попадают случаи беспроцентного займа.

Любая материальная выгода, полученная с 1 января 2021 года по 31 декабря 2023 года, была освобождена от налогообложения. С 1 января этого года мера перестала действовать. Одновременно в ФНС указывали, что при определенных условиях такая материальная выгода все еще может освобождаться от налогообложения: «например, если у физлица есть право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья».

Летом были приняты поправки в Налоговый кодекс.

Исчезло положение о льготах непосредственно для ипотеки. При этом появилась норма, согласно которой от такого начисления НДФЛ освобождались кредиты с господдержкой.