Покупка квартиры должника с торгов риски

Наши юристы подготовили для вас типовой образец заявления, чтобы вы смогли избежать ошибок при его заполнении.

Обзор судебной практики

Гр-ка П. приобрела конфискованную банком квартиру и начала в ней жить, однако через некоторое время к ней домой пришли люди, заявившие, что являются собственниками квартиры, так как купили ее с торгов. Выяснилось, что спустя полтора года после совершения сделки продавца квартиры признали банкротом. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние годы и решил, что квартиру продали специально, с целью сокрытия имущества от кредиторов. Управляющий посчитал, что покупатель внес меньшую сумму, чем составляет фактическая стоимость жилья, а в договоре была прописана сумма больше.

Финансовый управляющий направил в суд иск и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Гр-ка П. в судебном процессе не принимала участия, так как о нем не была осведомлена. Суд, изучив материалы дела, признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу, однако гр-ку П.

Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость.

Как купить квартиру у судебных приставов или банка Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника в каждом регионе свой реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

В итоге желающему купить арестованное жилье, можно сразу смотреть предложения на электронных площадках. Общероссийский сайт для размещения информации о торгах тоже не самый удобный.

Например, чтобы узнать, через какую площадку продается квартира, придется открывать аукционную документацию — в другой форме это не раскрывается никак. Но в результате сама продажа проходит цивилизованно через электронные торги.

В первую очередь квартира может быть в залоге по кредиту выданному банковской компанией или же быть ипотечной недвижимостью.

Все просто, так как человек либо не платит по долгам и банк пытается взыскать деньги с него доступными способами или же он проходит процедуру банкротства.

Среди объектов недвижимого имущества, реализуемого банками можно найти огромное разнообразие квартир. Еще при помощи торгов продается выморочное жилье. Так называются объекты которые отошли в собственность государственных органов, так как у них нет наследников по завещанию, фактически или по закону.

В этом случае в продаже на торгах чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы муниципальными государственными органами на социальные нужны (улучшение жилищных условий граждан). Не всегда такая квартира может быть полностью убитой.

Иногда продаются таким образом жилые объекты в виде элитных квартир. И они попросту не подходят для социальных нужд из-за своей дорогой стоимости.

Если задаток не внести, то допуск до аукциона вам выдан не будет./p Размер задатка всегда разный и может составлять от 2% до 10% от первоначальной стоимости лота. Поэтому необходимо отправить запрос о размере обеспечительного платежа организаторам мероприятия.

Далее, чтобы выкуп квартир с торгов стал возможен, необходимо заполнить заявку на участие в аукционе, где в качестве лота выступает понравившийся вам объект недвижимости.

На электронную почту, указанную при регистрации, будет направлено сообщение, в котором будут отражены данные о времени проведения аукциона.

Как проходят торги

Как правило, старт торгов планируется на 9 утра (московское время). Стоимость повышается поэтапно. Организаторы устанавливают величину роста стоимости заранее и прописывают в блоке информации о лоте.

Как правило, один этап – это 5%, однако размер может варьироваться.

На странице объекта недвижимости можно в режиме реального времени видеть количество этапов и повышение динамики стоимости.

В противном случае торги будут признаны несостоявшимися.

Что нужно учитывать при покупке квартиры на торгах по банкротству

История квартиры

Основной юридический риск при покупке квартиры с торгов по банкротству, как и с торгов в целом, заключается в истории объекта недвижимости и перехода прав на него, рассказал “Российской газете” главный юрист агентства недвижимости ЦДН (“Центральный Департамент Недвижимости”) Алексей Черных.

“Допустим, квартира принадлежала одному человеку, потом была приобретена другим, затем – у другого третьим, после чего нынешний собственник купил ее в ипотеку, которую не смог выплачивать.

Судебный пристав, который непосредственно занимается исполнением производства должен поставить в известность должника в течение пяти суток о том, что ему в срочном порядке нужно выполнить свои обязательства, если же должник не оплачивает свой долг, то судебный пристав описывает объект, который был заставлен и накладывает на него арест, то есть жилье отчуждается.

В сумму, которая должна быть погашена должником в течение пяти дней входит весь долг с процентами и штрафами.

Опечатанная квартира переходит в собственность банка или Росимущества. Затем будут проведены торги.

Судебными приставами

Покупка недвижимости имеет недостаток в том плане, что квартиру невозможно осмотреть перед её покупкой.

Обязательное условие для ареста ­– нахождение недвижимости в залоге.

Плюсы и минусы приобретения арестованной недвижимости

Цена конфискованного имущества составляет примерно 60-70% от рыночной, что нередко привлекает граждан, желающих сэкономить на приобретении квартиры. Это, пожалуй, и есть самый большой плюс при приобретении подобной недвижимости.

К основным недостаткам покупки арестованного жилья можно отнести:

• невозможность произвести осмотр покупаемой квартиры.

  Приобретая залоговый объект, покупатель может составить только примерное представление о покупке. Ему предоставляются сведения об этаже, площади и количестве помещений (комнат).

  Пройти в саму квартиру, чтобы посмотреть качество ремонта, проводки или сантехники покупатель не может, ни банк, ни сотрудники ФССП данной услуги не предоставляют. Однако объектом ипотеки обычно становятся квартиры в новостройках, а значит коммуникации в них относительно новые;

• конфликты с бывшими владельцами.
  Некоторые собственники, утратившие недвижимость из-за долгов, не согласны с решениями судебных инстанций.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся конкретные документы – их перечень, как правило, закрепляется на каждой конкретной площадке и зависит от того, кто именно принимает участие в аукционе.

Итак, если вы хотите купить квартиру через аукцион и прошли регистрацию на площадке, то следующим вашим шагом станет внесение задатка.
Это обеспечительный платеж, который подтвердит ваши намерения довести сделку до конца.

Выселить людей, у которых есть несовершеннолетние дети, либо в зимнее время на улицу нельзя”, – отмечает юрист.

Поэтому перед покупкой стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, которая покажет, были ли зарегистрированы в квартире другие люди помимо собственника, и сохраняют ли они право на проживание в случае продажи. Например, тех, кто ранее мог отказаться от участия в приватизации квартиры, но имеет право на использование жилья.

Как уточняют эксперты, когда квартира выставляется на торги по банкротству, то на площадке, на которой они организуются, как правило, прикрепляются все документы об объекте недвижимости, в том числе о прописанных лицах.

То есть должна быть какая-то сопроводительная записка с информацией о том, кто проживает или не проживает в квартире. Также данную информацию можно попробовать уточнить у конкурсного управляющего либо администратора торгов.

Длительность процесса покупки

Процесс покупки жилья на торгах, отмечает Черных, обычно растянут по времени.

Если недвижимость находится не в самом удачном районе или ее цена завышена, предложений о покупке может и не быть. Тогда организаторы снижают стоимость квартиры на 10% и проводят аукцион еще раз.

Если лот опять не нашел покупателя, проводят публичное предложение.

Самые выгодные цены на недвижимость банкротов можно найти среди публичных предложений. В ходе такой продажи стоимость имущества постепенно снижают на 3–10%, если покупатели отсутствуют.

Периоды снижения цен организатор прописывает в сведениях о лоте.

Пример

Продажа 3‑комнатной квартиры через торги банкротов.

Способ: публичное предложение.

Начальная цена лота: 5 755 500 ₽.

Количество этапов снижения: 14.

Процент снижения в каждом периоде: 6%.

В 1 периоде продажи цена лота: 5 755 500 ₽.

Во 2 периоде: 5 755 500 ₽ – 6 % = 5 410 170 ₽.

В 3 периоде: 5 410 170 ₽ – 6 % = 5 084 559, 80 ₽.

И так далее.

Выгоднее всего покупать недвижимость на последних этапах публичного предложения, но не всегда до них доходит дело. Если организатор получит выгодное предложение от покупателей на более раннем этапе, существенного снижения не будет.

Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные) — это тот риск, на который не каждый готов пойти», — отметила Анастасия Чумак.

Читайте также: Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Долги по коммуналке

Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой. «Нередки случаи, когда на таком объекте недвижимости числятся огромные долги за коммунальные услуги. В итоге приобретатель сталкивается с отсутствием электричества, отопления, воды», — рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия».

В таком случае предстоит разбирательство с управляющей компанией или тяжба в суде.

Есть успешные кейсы, когда суд вставал на сторону приобретателя, но есть и такие случаи, когда суд обязывал покупателя оплатить огромный долг по коммунальным платежам, предупредила юрист.

Плачевное состояние квартиры

Квартиры, продающиеся на торгах, часто требуют серьезного ремонта.

Во втором случае, чтобы оформить подпись без визита в банк или МФЦ, нужно иметь загранпаспорт нового образца, учетную запись на “Госуслугах”, а также смартфон или планшет с функцией NFC.

Выберите удобную электронную площадку

Ищите на этой площадке интересующий объект недвижимости. Найдя подходящий лот, сравните его цену со средней ценой на аналогичные квартиры, продающиеся вне торгов, а также проверьте, не выставлен ли он на других электронных площадках – стоимость может различаться.

Учитывайте наличие обременений и сложность их снятия.

Например, в описании ряда лотов можно увидеть, что в квартире проживают или прописаны сам должник и члены его семьи, и новый владелец будет выселять их и снимать с учета самостоятельно и за свой счет. Снимать запрет с имущества также должен покупатель.

Подайте заявку на участие

Для этого нужно будет сначала зарегистрироваться на площадке, затем можно подать заявку на участие.

Внесите задаток

Как правило, задаток составляет 5-10% от начальной стоимости лота.

Законодательно он ограничен 20%. Если вы выкупите объект (победите на торгах), эта сумма пойдет в счет стоимости недвижимости.

Что касается продажи залоговых квартир банками, есть 3 варианта продажи: сделка с самим должником — чтобы выручить за квартиру больше денег, банк может разрешить должнику самому найти покупателя на квартиру; покупка на аукционе; покупка квартиры напрямую у банка — практикуется, когда через торги продать объект не удалось.

Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

Написать эксперту Также нередко недвижимость реализуется посредством электронных торгов — это расширяет список тех, кто может принять в них участие, так как сделку заключить можно независимо от своего местоположения. Главная особенность электронных торгов — принять участие можно только при наличии электронной цифровой подписи ЭЦП.

Причем, необходима именно усиленная подпись. Следует заблаговременно уточнять, какая её разновидность потребуется — неквалифицированная или квалифицированная рекомендуется использовать вторую — с неё доступ предоставляется ко всем электронным торговым площадкам без исключения.

Предварительно записываться для визита в Росимущество победителю торгов не нужно – специалисты сами назначают время визита. Все, что нужно – захватить с собой паспорт.

Если вам необходимы дополнительные пояснения о том, как проводятся торги, куда будет направлен результат аукциона, как выдаются ключи от приобретенного имущества – свяжитесь с нами. В рамках дистанционной консультации разъясним действующее законодательство, поможем соблюсти порядок участия в аукционе и оформить необходимые документы.

Оформление договора купли-продажи

На те квартиры, которые продаются с торгов, в основном, уже наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать право собственности на жилье, пока оно находится под арестом, невозможно.