Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком по доверенности

ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.

Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.

Задаток в первичном договоре

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:

1. Уплата в счет суммы, положенной продавцу по главной сделке.
2. Подтверждение факта подписания первичного соглашения.
3. Гарантия выполнения обязанностей, возложенных на себя контрагентами.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, по сути, совмещает в себе два вида договора. Однако, в виду того, что задаток, как таковой, не имеет самостоятельного характера, необходимости выделения правоотношения, связанного с задатком, в отдельный договор не существует.

Файлы в .DOC:Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с задаткомОбразец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

То есть условие задатка не только допустимо, но и желательно интегрировать в текст основного договора, в нашем случае предварительного договора купли-продажи квартиры.

Задаток

В соответствии со ст.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком по доверенности

Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.

Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.

Что предусмотреть

Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:

● предмет данного соглашения — что конкретно продается.

Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.

Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.

Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой.

При отсутствии у продавцов и покупателей желания и времени заниматься оформлением сделки купли-продажи законодательство предоставляет им возможность заключать сделки посредством договора купли-продажи по доверенности. Сама доверенность оформляется нотариально и наделяет посредников всеми правами по заключению договора купли-продажи.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи по доверенностиОбразец договора купли-продажи по доверенности

Нотариальное удостоверение доверенности

Деятельность нотариуса, связанная с выдачей доверенностей, законодательно регламентирована.

Так, до выдачи такой доверенности нотариус знакомится со сторонами сделки.

Если в процессе участвуют агенты по недвижимости, они должны заботиться о том, чтобы учесть интересы своих клиентов при согласовании условий сделки, чтобы все стороны остались удовлетворены достигнутыми договоренностями. Таким образом, оформление предварительного договора становится основой для успешной и обоюдовыгодной сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо указать паспортные данные всех участников сделки. Ключевым элементом является детальное описание недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер и площадь.
Это поможет избежать недоразумений относительно конкретного объекта.

Кадастровый номер можно получить в Росреестре, а более полную информацию — в выписке из ЕГРН, где указаны собственники, а также возможные обременения. Такая информация важна, так как квартира может быть связана с долгосрочной арендой, что потребует согласования с арендаторами или ожидания окончания аренды.

Приобретение квартиры — ответственный шаг, требующий защиты интересов обеих сторон. Одним из эффективных способов обеспечить безопасность сделки является заключение предварительного договора с задатком купли-продажи недвижимости. Предварительный договор служит подтверждением серьезных намерений сторон и помогает избежать недоразумений в процессе купли-продажи.
В этой статье мы подробно рассмотрим, как правильно оформить такой договор, какие условия необходимо учитывать и возможные пути его расторжения в случае изменения планов.

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор с задатком, заключенный в рамках сделки купли-продажи недвижимости, играет ключевую роль в формировании правовых отношений между продавцом и покупателем. Он не просто фиксирует искренние намерения сторон, но и уточняет все условия, на которых позже будет сформирован основной контракт.

Договор купли-продажи доли в квартире — это соглашение, по которому один из владельцев квартиры продает свою ее часть другому лицу. Покупателем может выступать как другой долевой собственник, так и посторонний человек.

Что такое долевая собственность

Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей.

Такая ситуация возникает, например:

● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;

● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;

● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».

Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.

Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее.

Чем тщательнее и конкретнее нотариус укажет права доверенного, а также характеристики предмета купли-продажи, тем надежнее поручитель будет защищен от возможных злоупотреблений.

В доверенности желательно указать государственные органы, куда имеет право обратиться доверенное лицо во время подготовки прилагаемой к договору купли-продажи документации. Это также будет одним из ограничительных моментов.

Совет: Вы можете использовать стандартные бланки доверенностей в нотариальных конторах. Однако в случае продажи дорогостоящих объектов недвижимости рекомендуем с помощью приглашенного юриста уточнить полномочия доверенного лица.

Не указанные в нотариальной доверенности действия уполномоченный гражданин совершать не имеет права.

В отношении объектов недвижимости доверитель может предоставить своему исполнителю права на покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья или на заключение договора ипотечного кредитования.

Это значительно минимизирует риск неожиданного отказа одной из сторон от сделки и создает более предсказуемую ситуацию для обеих сторон.

Особую ценность предварительный договор приобретает в тех случаях, когда продавец зависит от успешной продажи своего текущего жилья для финансирования покупки нового.
В таких ситуациях наличие предварительного соглашения обеспечивает дополнительную защиту интересов сторон.

Следует перечислить индивидуализирующие признаки продаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер;

● цена — сколько денег предстоит выплатить;

● перечень лиц, которые после заключения договора купли-продажи сохраняют право проживания и пользования проданным помещением.

Также целесообразно согласовать дополнительные условия взаимодействия, например:

● как будут проводиться расчеты;

● порядок и срок передачи квартиры;

● ответственность за неисполнение обязательств.

Отдельно следует указать срок подписания основного договора. Если пункта, регулирующего такой срок, нет, по умолчанию он признается равным одному году.

Если соглашение удостоверяется у нотариуса, он обеспечит необходимые формулировки договора, которые будут полностью отвечать интересам участников.

Задаток

Важным пунктом, ради которого часто и подписывается предварительный договор, выступает задаток.

Задатком называется мера, которая гарантирует исполнение договоренностей.

А именно:

• данные паспорта собственника и покупателя;
• стоимость жилой площади.

Оформляя предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком или без него, не следует забывать о дополнительных условиях. Они оговаривают, как заинтересованные лица распределяют расходы, связанные с заключением сделки:

• оформление первоначального соглашения;
• государственная пошлина;
• аренда ячейки в банке.

Внимание! Перечень дополнительных условий не ограничен. Благодаря ним продавец и покупатель сможет защитить себя от рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.

Особенности оформления ПД

Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов.

При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным.

Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.

***

Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Договор”.

Эти пункты могут существенно повлиять на финансовую структуру сделки, и их согласование поможет избежать недоразумений в будущем.

Предварительный договор играет важную роль для обеих сторон: продавец получает уверенность в проведении дальнейших действий и гарантированную сумму, а покупатель — уверенность в том, что он станет собственником квартиры в будущем.
Эта форма договора позволяет установить обязательства сторон и снижает риски.

После того как все условия обсуждены и согласованы, необходимо их документально зафиксировать. Для подписания предварительного договора требуется обязательно присутствие обеих сторон, либо их уполномоченных представителей, действующих на основании доверенности.

Также может оказаться, что есть другой собственник, который не согласен с продажей.

Необходимо обозначить, продаётся ли вся квартира или её часть, а также уточнить стоимость объекта. Это поможет избежать случаев, когда собственник решит изменить цену после подписания.

В тексте договора обязательно указывается предполагаемая дата заключения основной сделки. Если сторонам не удастся установить конкретную дату, то согласие будет действительным в течение года с момента подписания.

Важно отметить, что если в течение этого периода основная сделка не будет завершена, предварительный договор потеряет свою силу.

Кроме того, крайне важно заранее обсудить и зафиксировать дату передачи ключей от недвижимости. Для продавцов может потребоваться определенное время для организации переезда в новое жилье, поэтому лучше заранее согласовать этот вопрос. Это поможет избежать возможных недоразумений и конфликтов в будущем.

Также следует рассмотреть и зафиксировать в договоре другие существенные условия, которые могут повлиять на процесс передачи прав собственности.

Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.

Подготовка купли-продажи

Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.

Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.

В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:

● стоимость;

● порядок оплаты;

● сроки предполагаемой сделки.

Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его.