Расчет изменения кадастровой стоимости

Согласно пункту 14 статьи 39 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценочной деятельности») или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Следует различать следующие моменты, с которых будет применяться новая кадастровая стоимость:

1.

Вместе с тем, в случае, если частные субъекты определят в договоре аренды зависимость арендной платы от кадастровой стоимости, изменение последней повлечет и изменение арендной платы.

Рассмотрим подробно вопросы о том, в каких случаях и в каком порядке происходит такое изменение.

Случаи определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости

Как правило, арендная плата в виде соответствующего процента от кадастровой стоимости характерна для арендных правоотношений с публичным субъектом.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов определения арендной платы в случае, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект.

Расчет изменения кадастровой стоимости

Указанное означает, как отмечают суда, что кадастровая стоимость, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не может быть использована на ретро дату (за прошлый период)[9].

В случае определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости затрагиваются права арендатора, что предоставляет последнему право требовать пересмотра кадастровой стоимости[10].

При этом, при предоставлении арендатору такого права, Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что поскольку арендная плата за земельный участок (в том числе по результатам торгов) зависит от кадастровой стоимости, разрешенный нижестоящими судами вопрос о том, что в данном случае не затрагиваются права арендатора, а, следовательно, отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости, является преждевременным и необоснованным.

Расчет изменения кадастровой стоимости земельного участка

Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

1. Подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
2. Разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
3. Формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
4. Определение стоимости земли внутри каждой зоны;
5. Оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель.

Расчет изменения кадастровой стоимости объекта

В связи с этим при расчете налога должны учитываться:

• период владения участком с изменившейся КС в отчетном году;
• изменение ставки налога.

Формула 2:

ЗН = (СН0 × КС × КМ/12) + (СН1 × КСизм × (12 – КМ)/ 12),

где:

СН0 и СН1 — ставки налога до изменения КС и после нее (если ставка не изменилась, например, при увеличении площади участка: СН0 = СН1);

12 — количество месяцев отчетного года.

Пример

КС на начало года составляла 4 913 000 руб. В марте 2023 года из-за перевода земли из категории сельхозземель (СН0 = 0,3%) в категорию участков, предназначенных для дачного строительства (СН1= 0,025%), в реестр внесли изменения, и КС стала составлять 6 400 000 руб.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости:

ЗН = (0,3% × 4 913 000 руб. × 3 / 12) + (0,025% × 6 400 000 руб.

Новые форма и формат пояснений по «кадастровым» объектам

С 1 января 2024 года вступает в силу приказ ФНС России от 28.08.2023 N ЕД-7-21/577@. Он устанавливает новые форму и формат представления пояснений налогоплательщика-организации (ее обособленного подразделения) на сообщение налогового органа об исчисленных суммах налогов на имущество.

Организация вправе в течение 20 дней со дня получения сообщения об исчисленных налоговым органом транспортном и земельном налогах, а также налоге на имущество в отношении объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, представить такие пояснения. Сделать это можно, если сумма уплаченного налога за истекший период не соответствует указанной в сообщении, в том числе если есть основания для освобождения от уплаты налога, применения пониженных налоговых ставок и льгот.

Пояснения рассматриваются налоговым органом в течение месяца со дня их получения.

О результатах налоговый орган информирует организацию.

Помимо этого, налоговый орган может удержать задолженность с з/п гражданина путём обращения к работодателю.

Итоги

Подведём некоторые итоги касательно полученной информации:

1. К 2020 году каждый субъект должен перейти на расчёт налога по кадастровой стоимости.
2. Налогоплательщиками являются физические и юридические лица.
3. Существует список льготных категорий, освобождаемых от уплаты. Регион может корректировать перечень.
4. Ставка может быть изменена по воле субъекта.
5. Граждане могут претендовать на вычет по налогу, который применяется к площади объекта налогообложения.
6. Юридические лица обязаны самостоятельно исчислять налог и подавать отчётность с декларацией. За граждан эту обязанность выполняет ФНС.
7. Отсутствие уведомления о необходимости уплаты не освобождает от соблюдения обязанностей налогоплательщика.

Стандартизация способа выполнения кадастровой оценки позволяет снизить вероятность возникновения ошибок.

При этом, поскольку в большинстве случаев заключение договора аренды объекта недвижимости, собственником которого является публичное образование, происходит, как правило, на торгах, необходимо учитывать следующее.

Как следует из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Определенный по результатам торгов размер арендной платы не является регулируемым и на него не влияет изменение кадастровой стоимости арендованных участков. В такой ситуации последующее изменение кадастровой стоимости, в том числе, решением суда, о котором не могли знать ни организатор торгов, ни потенциальные участники аукциона, может быть учтено лишь при проведении новых торгов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене.
И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений.

Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Как рассчитать земельный налог по кадастровой стоимости

Статья по теме:Кто освобождается от уплаты земельного налогаНалог на земельный участок должны уплачивать его владельцы: организации с любой системой налогообложения и граждане. Не нужно платить налог, если земля не является объектом налогообложения, находится в безвозмездном пользовании или аренде. Рассмотрим подробнее, кто в 2025 году освобождается от уплаты земельного налога и в каких случаях.Подробнее

Налоговой базой для расчета является кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом.

В налоговом учете сумма уплаченного земельного налога включается в состав расходов в периоде начисления, и если в результате пересчета стоимости образовалась переплата, то корректировку налоговой базы по прибыли делать не следует, когда декларация уже сдана.

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость.

С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это важно

В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Это обстоятельство порождает недовольство среди землевладельцев, не готовых платить повышенные суммы налога.