Взять ипотеку и сдавать

Можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку

Итак, давайте, разберемся, можно ли официально сдавать ипотечную квартиру в аренду. Этот вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ.

В соответствии с указанным нормативно-правовым актом, объект недвижимости, купленный на банковские денежные средства, является собственностью заемщика. Поэтому владелец имеет право распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению (п.1 ст. 209 ГК РФ). Кроме того, это право регламентируется ст. 29 №102-ФЗ, в которой сообщается, что заемщик может:

• проживать на жилплощади;
• получать прибыль от заложенного имущества.

Использование ипотечной квартиры для получения дохода, таким образом, не нарушает закон. Но тут нужно учесть ограничение, устанавливаемое п. 2 ст. 209 ГК РФ: распоряжение собственностью не должно нарушать интересы других лиц, охраняемые законом.

Взять ипотеку и сдавать квартиру

Заключение эксперта

Чтобы понять, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуется подробно ознакомиться с нормами действующего законодательства РФ. Обратите внимание на ГК РФ и ФЗ-102 от 1998 года «Об ипотеке».

Перед сдачей ипотечного имущества внаем, нужно определить, допускает ли залогодержатель такую возможность.

Взять ипотеку и сдавать

Так, на банк могут наложить штрафные санкции, если он включает в кредитные договоры те или иные условия, ущемляющие права потребителей. В частности, такие условия, как запрет сдавать ипотечную квартиру, передавать кому-то в безвозмездное пользование, обременять правами третьих лиц без согласия кредитной организации (Постановление Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. № 309-АД16-8799, делу №А07-29275/2015).

Сдача ипотечной квартиры без согласия банка: риски

Если вы решили сдавать квартиру в найм без согласия залогодержателя, будьте готовы к некоторым рискам и таким последствиям, как:

• наложение штрафа за нарушение условий соглашения;
• расторжение кредитного договора и отчуждение купленной недвижимости в пользу кредитной организации.

Правда, данные риски невысоки. Также не забудьте, что официальная сдача жилья в найм предполагает получение статуса ИП.

Без его наличия и сведений из налоговых органов будет непросто доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости.

И отдельно скажем о рисках для арендатора. Лицо, снимающее ипотечную квартиру – защищенное звено.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать отзывы

Вполне возможно при заключении сделки кредитная организация использовала типовой образец соглашения и пойдет на уступки клиенту, разрешив ему передать жилье во временное пользование третьим лицам.

Если в договоре нет информации о возможности передачи предмета залога в аренду, обратитесь к представителю банка для получения согласие на осуществление рассматриваемых действий.

Составляя арендный договор, укажите в ней информацию о том, что предмет соглашения находится в залоге, а также иные сведения, связанные с ипотекой.

Обязательно предупредите арендатора о том, что сдаете ипотечную квартиру. Вполне возможно, что человека этот факт насторожит.

Зарегистрируйте обременения по арендному соглашению, если оно заключено на срок более 1 года или одной из сторон сделки выступает юридическое лицо.

Не забывайте оплачивать налог на доход, полученный от сдачи квартиры внаем.

Если все сделать правильно, то в дальнейшем проблем не возникнет. Арендатор будет пользоваться квартирой, оплачивать аренду, а арендодатель исполнять обязанности по исполнению кредитных обязательств.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать форум

На основании этого залогодатель передал имущество во временное пользование.

В связи с тем, что после обращения взыскания на заложенное имущество арендодатель теряет право собственности на жилье, истец просит расторгнуть договор аренды квартиры.

Суд, рассмотрев дело по существу, отказал в удовлетворении иска, указав на право арендатора пользоваться арендованным имуществом до окончания срока действия арендного соглашения даже в случае смены собственника жилья.

Частые вопросы

Согласно действующему российскому законодательству, передавать имущество в аренду может его собственник. Однако свои права он может передать доверенному лицу. Но для этого нужно составить доверенность и заверить ее у нотариуса.

Владелец имущества, находящегося в ипотеке у банка, имеет право сдать недвижимость внаем или аренду с согласия залогодержателя.
Таким образом, если кредитная организация не против, то гражданин может передать жилье во временное пользование за плату третьим лицам, даже если оно приобретено по программе военной ипотеки.

Согласно ст.54.1 ФЗ-102 от 1998 г.

Можно ли взять ипотеку и сдавать квартиру

Банк отказал в удовлетворении иска на основании того, что договор найма жилого помещения не заключен, в связи, с чем законных правоотношений между сторонами не возникало.Некоторые считают, что лучший выход из ситуации, когда стоит прямой запрет от банка на сдачу квартиры в аренду – это передача имущества третьим лицам во временное пользование за плату без оформления и регистрации арендного соглашения. Но в таком случае риски несут обе стороны

1. Во-первых, налоговая, узнав об уклонении владельца имущества от исполнения налоговых обязательств по уплате НДФЛ, может наложить на него санкции в виде штрафов и пени.
2. Во-вторых, кредитная организация вправе настаивать на расторжении ипотечного договора и незамедлительной оплате ипотеки в связи с нарушением договорных условий.

Если ипотечное соглашение будет расторгнуто, а залогодатель не исполнит обязательство по досрочному погашению ипотеки из-за нарушений договора, то кредитная организация вправе начать процедуру по отчуждению заложенного имущества. В случае получения положительного судебного решения, залогодатель лишается квартиры.

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Если же допустить увеличение стоимости аренды не менее, чем на 2 тысячи рублей в месяц, то квартира окупится за 12 лет и 5 месяцев. При данном расчете стоимость ежемесячного взноса по ипотеке будет перекрываться арендным платежом.

Период сдачи в арендуАрендный платеж в мес. в руб.Доход от аренды за период в рубОбщая сумма дохода в руб.

Первые 2 года

25 000

600 000

600 000

3-4-й гг.

27 000

648 000

1 248 000

5-6-й гг.

30 000

720 000

1 968 000

7-8-й гг.

32 000

768 000

2 736 000

9-10-й гг.

34 000

816 000

3 552 000

11-12-й гг.

36 000

864 000

4 416 000

13-й год

38 000

456 000

4 872 000

Как вы видите, «отбить» стоимость на продаже квартир в новостройках вполне реально, правда, для этого понадобится значительное время.

Вы сэкономите время и деньги, начав сдавать сразу после получения ключей.

Самые востребованные варианты – небольшие одно- и двухкомнатные лоты с функциональными планировками, а также студии.

Теперь обратим внимание на условия ипотечного договора, которые наиболее выгодны для нас в случае последующей сдачи в аренду.

Первоначальный взнос и ставка по ипотеке

От величины первого взноса по ипотеке зависит весь дальнейший расчет. Чем больше вы платите сразу, тем меньшая сумма кредита, следовательно, сумма переплат. Самый лучший вариант – отдать максимально возможный первоначальный взнос, что уменьшит сумму первоначальных вложений и позволит выгодно сдавать квартиру в ипотеке.

Кроме того, процентная ставка по ипотеке зависит от величины первого взноса.

В качестве примера возьмем стоимость квартиры в 3 млн руб.
При первом взносе в 10%, сроке кредита 10 лет и ставке 10% переплата составит 1 581 683 рублей. При тех же условиях, но первом взносе в 40% переплата составит 1 054 455 рублей. К сожалению, не у всех, кто берет ипотеку, есть возможность внести значительный первый платеж.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Если отказаться от соблюдения рассматриваемого условия, то залогодатель подвержен риску возникновения проблем с налоговой службой и кредитной организацией.

Если в ипотечном договоре есть запрет на сдачу заложенного имущества в аренду, можно обратиться к представителю банка и оговорить условия передачи квартиры во временное пользование за плату. Надо отметить, что залогодержатель вправе отказаться от изменения условий соглашения.

Пример из практики:

Куренко Р.Д. передал во временное пользование квартиру, находящуюся в ипотеке третьему лицу. Однако, в связи с тем, что банк установил запрет на передачу имущества в наем, договор аренды не был заключен.
Арендатор 4 месяца подряд исправно исполнял обязательства по устному соглашению сторон, но затем прекратил вносить арендную плату. Куренко потребовал от нанимателя незамедлительно освободить жилплощадь. После отъезда арендатора мужчина проверил квартиру и обнаружил то, что мебель испорчена, а бытовая техника не работает.
Куренко обратился в суд для взыскания с нанимателя задолженности по аренде и компенсацию ущерба.

Все дело в том, что арендодателю все равно придется исполнять обязанности по оплате ипотеке. А ипотечный платеж может быть равным арендной плате или выше нее. В свою очередь, квартира в ипотеку для сдачи в аренду, после исполнения финансовых обязательств перед банком, остается собственностью человека.

То есть, даже если стоимость аренды была ниже ипотечного платежа или равной ему, фактически можно сказать, что человек приобрел актив практически за бесценок. С экономической точки зрения, это достаточно выгодно.

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Однако следует учитывать и другие нюансы.

Плюсы покупки жилья в готовом доме:

• Можно в полной мере оценить развитость инфраструктуры, которая важна для арендатора;
• Вы сразу сможете погашать платежи по ипотеке за счет аренды.

Минусы:

• Жилье в сданном доме дороже, чем в строящемся;
• Существует риск переноса сроков строительства.

Таким образом, покупка готового жилья без лишних рисков обойдется дороже, а значит и компенсировать стоимость квартиры будет труднее.

Расчет

Обратимся к расчетам для того, чтобы ответить на вопрос: «Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку и компенсировать ее стоимость за счет аренды?».

Вернемся к приведенному ранее примеру с самой дешевой квартирой-студией за 2,5 млн, которую взяли в ипотеку на 15 лет, со ставкой 10% годовых и 10% первоначальным взносом. В конечном итоге ее цена из-за кредита составит 4, 602 млн рублей (рассчитать можно тут). Ежемесячный взнос по ипотеке – 24 178 руб.

Если вам удастся без простоя сдавать такую квартиру за 25 тыс. рублей, то ее стоимость окупится за 18 лет, без учета увеличения арендных платежей.

Специалист внимательно ознакомится с соглашением об ипотеке и подскажет, можно ли сдавать квартиру в ипотеке внаем и, как это правильно сделать.

Условия сдачи ипотечной квартиры в ипотеку

Сдача в аренду жилья, которое куплено с использованием ипотеки, то есть, в настоящее время находится в залоге у кредитной организации, можно при соблюдении трех главных условий:

В договоре об ипотеке не должно быть прямого запрета от кредитной организации на передачу имущества, которое является предметом залога, в аренду или наем. Если в соглашении есть такой пункт, то сдать квартиру законно не получится. Придется договариваться с банком и, после получения от него согласия, вносить в договор изменения путем заключения дополнительного соглашения.

Перед передачей квартиры в аренду необходимо получить согласие от залогодержателя.
Это рекомендуется сделать, даже в том случае, если такого условия прямо в ипотечном договоре не прописано.

Сдавать недвижимость внаем нужно официально.

Выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду

Рассмотрим еще одну ситуацию. Мы выбрали дешевую квартиру-студию не очень далеко от метро. При стоимости квартиры в 2,5 млн руб, первом платеже в 10%, сроке кредита в 15 лет и 10% ставки переплата составит 2,102 млн рублей.

Рассрочка

Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.

Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства.

Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.

После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

Максимум, что ему грозит – это выселение из снятой жилплощади в случае возникновения конфликта между банком и заемщиком.

Сдавая ипотечное жилье без согласия банка, вы рискуете тем, что придется заплатить штраф или расторгнуть кредитный договор. Чтобы минимизировать риски при сдаче такого вида недвижимости в найм, воспользуйтесь профессиональной консультацией. Наши юристы дистанционно подскажут, как лучше поступить в вашей ситуации, и помогут оформить сдачу недвижимости в аренду на законных основаниях.

Договор найма жилой недвижимости: образец

Договор найма ипотечного жилья не имеет каких-либо принципиальных отличий от соглашения квартиры, приобретенной без помощи банка.

Законом не установлено обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе сдаваемой недвижимости, и наличие обременения у жилплощади прописывать в документе не нужно.

Выгодно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

После закрытия ипотеки с имущества снимаются обременения, связанные с залогом, а владелец квартиры может распоряжаться ей по своему усмотрению, без получения согласия на осуществление каких-либо действий от банка.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора найма ипотечной квартиры, на которое обращено взыскание. Истец пояснил, что ответчик не исполняет обязанности по внесению ипотечных платежей в течение 8 месяцев. За это время образовалась задолженность в размере 200 тыс. рублей. В соответствии с ипотечным договором, банк имеет право обратить взыскание на имущество во внесудебном порядке.

Ранее банк давал свое согласие на передачу квартиры внаем.